2005年郭先生购得一处房产，住了一年后却偶然发现，房屋实际面积竟然比房产证载明面积少了44平方米。事后查明，该面积被错划给了邻居。2006年3月，郭先生将开发商告上法庭，要求偿还双倍差额款。开发商辩称，是装修公司出错，并且业主在验收中没有发现误差，也要承担责任。一审法院判决，郭先生诉求不当，予以驳回。郭先生不服一审判决，于2007年5月向深圳市中级人民法院提起上诉。目前此案在二审中。

　　发现房子少了44平方米

　　2005年7月18日，郭先生与开发商深圳市美×置业发展有限公司(下称美×置业)签订了《深圳市房地产买卖合同》，购买位于福田区农林路香××花园某栋1404室房产，该房面积为244.09平方米，总价款为352万多元。同年8月15日，郭先生取得房产证，房产证表明房产建筑面积为244.09平方米。然而，一个偶然的机会，郭先生却发现了一件让他意想不到的事情。

　　2006年1月，郭先生去朋友家里玩，朋友家也购买了一处同户型的房产，面积228平方米。让郭先生感到不解的是，朋友的房子面积比自己的要小，但是他明显感到朋友的房子空间比自己的要大。四处查看后，他发现多了一间20多平方米的房间。是不是自己家的房子少了一块？郭先生迅速向国土部门调阅《建筑面积分户计算书》进行核对，结果令他大为惊讶：自己购买的房子竟然有44.09平方米的面积被划给了他的邻居。郭先生介绍说，在购买房子前后，他也曾感觉自己的房屋面积不够，并向开发商提出质疑。2005年11月，开发商还传来了加盖国土局印章的《房屋建筑面积分套(单元)汇总表》，上面注明1404户的面积是244.09平方米。他才打消息了疑虑。

　　诉至法院要求赔偿

　　在确定房产面积不足之后，郭先生将这个情况反映给了美×置业。双方交涉了一段时间，却没有满意的解决方案。2006年3月，郭先生一纸诉状将美×置业诉至法院。郭先生诉称，美×置业向国土测绘部门报送了1404号房的分户资料，在获得国土部门的测量报告后，却擅自改动1404号房的结构，将属于1404号房的44.09平方米建筑面积分割给别人，并隐瞒长达1年时间。因此，他要求美×置业返还面积差额款1170865元，承担相应税费15064元，并要求赔偿13200元的经济损失及诉讼费。

　　面对郭先生的起诉，美×置业辩称，郭先生以房地产买卖合同纠纷为由提起诉讼无事实依据，本案应属于不当得利纠纷。2000年12月，美×置业委托香××公司装修包括郭先生的房屋在内的4套样板房。由于香××公司设计施工人员的失误和疏忽，不仅没有将应该划给1404号房的20余平方米划给1404号房，反而将原来1404号房的20余平方米错划给邻居，导致1404号房的面积减少了44.09平方米。其责任应该由第三人香××公司承担。郭先生所购房屋面积减少，是由香××公司的失误造成的，美×置业并没有欺诈郭先生的故意，也没有从中获取任何利益。所以，本案不适用双倍返还面积误差款的规定。而且，郭先生在验收过程中，没有发现如此大的房屋面积误差，也应该承担相应的责任。

　　一审判决：驳回诉讼请求

　　2006年4月29日，一审法院受理此案，并两次公开开庭进行审理。一审中，第三人香××公司出庭，同意美×置业的答辩意见。第三人邻居业主没有到庭参加诉讼，法院进行缺席审理。

　　一审法院认为，原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同》合法有效，具有法律约束力。被告作为房屋出卖人，负有向原告交付合同项下房屋的义务，所交付房屋的面积应当与合同约定面积一致。由于我国的不动产物权转移实行登记生效制度，被告除应向原告履行现实交房义务外，还应将符合合同约定的房

　　地产权转移登记在原告名下。房地产是价值巨大的特殊商品，按涉案房屋的市场价格计算，房屋误差面积的价值几近百万，如果机械理解司法解释的文字含义，片面采用实际交付的交付标准，则会出现被告在向原告承担双倍返还房价款的违约责任后，同样因为该条司法解释关于房屋实际面积大于合同约定面积，面积误差比超过3%的部分无偿归买受人所有的规定，无法向受益人第三人行使不当得利请求权，免除了第三人不当得利的法律责任，造成当事人之间的利益关系严重失衡，不利于维护当事人的正当利益，不符合实质正义的价值目标和诚实信用的原则。

　　一审法院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《解释》)第十四条，是针对开发商在商品房预售过程中缺斤少两现象作出的特殊规定。而斟酌本案情况，因装修公司设计施工人员的失误，错将整间房屋划给隔壁邻居的情形应不在司法解释的调整范围之内。《解释》第十四条关于出卖人双倍返还房价款的规定，实质上是一种惩罚性赔偿约定。惩罚性赔偿是为了制裁出卖人而加重其违约责任的一种特殊形式。因此，对惩罚性赔偿的适用有比较严格的限制，只适用于出卖人恶意违约的情形。被告在本案中虽然存在严重的过失，但未从其违约行为中获取任何利益，不存在恶意违约的主观故意，其过错程度较之恶意违约要轻，在对被告进行制裁时，应考虑被告的过错程度，不宜过分加重被告的违约责任。

　　经过审理，一审法院作出如下判决：原告郭先生与被告美×置业签订的《深圳市房地产买卖合同(现售)》有效，驳回郭先生的诉讼请求，案件受理费1.6万元由郭先生承担。

　　不服一审判决提起上诉

　　郭先生不服一审判决，于2007年5月24日向深圳市中级人民法院提起上诉。请求撤销一审法院的判决，判令美×置业返还面积差额款117万多元，赔偿经济损失13200元，并承担一、二审的诉讼费。

　　郭先生上诉状中认为，《解释》第十四条明确规定：房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。郭先生表示，他只与开发商美×置业存在房屋买卖合同关系。

　　他不应该也无权因美×置业的行为及后果向任何的第三方主张权利，更不应当承担由于向第三人主张权利而可能存在的法律风险与诉讼成本。郭先生认为，一审法院从保护被上诉人利益的角度出发，过度运用法律赋予的自由裁量权，极不恰当地认定最高人民法院司法解释存在着法律漏洞，并在判决中作出了超出审判权限乃至违背立法原意的释义，导致作为有明显过错的被上诉人无须承担任何的法律责任。

　　郭先生认为，一审法院的判决不仅违背法理，也违背了常理。这就如同A先生向B商场买了一台电视机，B商场却将电视机错误地送到C小姐家里。很显然错在B商场，B商场应该向A先生交付电视机。至于其错将电视机送给C小姐，应当由其向C小姐追回。(马培贵 高燕 张耀波)