来自京城商住楼的二手房源，近10天来突然激增。本月月初，工商部门明申铁令，“除全体业主同意并经规划部门批准，住宅不得注册企业”。只要楼内有一户自住就不能开禁，这让众多曾经半商半住的楼盘彻底失去开禁的希望。记者调查发现，面对日渐低迷的出租回报，趁房价高位尽快出手，已经成为众多无望开禁的商住楼业主不约而同的选择。

　　商住解禁无望被迫出手

　　昨天，刘先生通过中介，出售了自己位于魏公村附近的一套大户型公寓。“趁现在房价涨得高赶紧卖了。”刘先生告诉记者，这套房购于6年前，当时觉得面积大位置好，适合商用，就买下来做投资。后来一直租赁给一家公司，直到去年实行住宅禁商。

　　“原以为今年物权法出台后住宅禁商要开禁，可一看这次韦伯公寓的动静，就知道没戏了。”刘先生所说的韦伯公寓，于今年7月5日获批可在楼内注册企业。据了解，该楼的住宅性质并未改变，但因为全体业主都同意楼内经商，符合开禁条件，故被工商部门批准。

　　值得注意的是，韦伯公寓当初就是完全按写字楼格局建设的。业主购房也都是看中了可企业办公的特点。让全体业主同意楼内经商并非难事。但紧邻韦伯公寓的刘先生家就不同了，这个楼盘当初完全按照住宅格局建设，虽然不少企业来此租房办公，可是直到现在仍有相当一部分是自住。全楼住改商几乎没有可能性。

　　记者从链家地产了解到，近10天以来，韦伯公寓周边的商住楼盘二手房源突然增多，日挂牌量比此前多出两至三成。和刘先生的情况一样，这些卖家多是一些投资客，受制于“全体业主同意方能解禁”的铁令，觉得楼盘开禁无望，被迫出手。

　　投资收益下降租不如卖

　　奇怪的是，这些开禁无望的商住楼虽然不能租给企业办公，但仍然可以出租给住户获得投资回报，为何非要出售呢？

　　业内人士告诉记者，这些房源普遍面积大、位置好，购置成本高，必须保证较高的租金水平才能达到正常的收益率。但是，这样的租金水平对商用人群来说能够接受，对于自住型客群就过高了。一旦失去商用租客的支撑，这些房源就很难出租，或者即使租出去，收益率也不及房产投资5.5%的平均收益率，成为鸡肋型投资。

　　以中关村东路某公寓项目为例，链家地产市场研发中心统计显示，这里120平方米左右的大户型售价18000元/平方米左右，租金在8000元至10000元/月。很多投资客原本就是奔着商用去的，禁商带走了商用客群，这些高租金项目立即受到冷遇，年空置期增加至45至60天，年投资收益下降至3.7%至5%。而该楼盘40平方米的小户型主要出租给自住客，售价为20000元/平方米左右，租金4000元至5000元/月，年投资收益却能达到5.5%至7%左右。

　　再以商住盛行的魏公村一带为例，韦伯时代一直按写字楼方式计算租金，约2.5元/平方米/天。150平方米的户型月租金为11250元。周边的另一大户型公寓，以前未禁商的时候，其150平方米左右的户型租金约在6500元至7000元/月，比韦伯时代同等面积的租金低30%以上，曾广受商用人群的青睐。但对自住客而言显然并不划算，因此禁商后的出租收益直线下降。

　　入市建议：禁令提升商住楼宜居价值

　　记者调查发现，由于当前整个市场处于上升趋势，这些商住型中高端公寓即使不能商用，业主的心理预期也仍然很高，所以挂牌价格并未出现下跌。

　　链家地产市场研发中心认为，由于房源位置好、面积大，对于在城市中心区有大户型需求的买家来说，这些突然释放的商住楼房源有较大的吸引力。以韦伯公寓周边市场为例，房源依傍紫竹桥富人区，且未来逐渐过滤掉商用成分，小区会更为宜居，因此拥有一定的居住价值，也将能够吸引一批以自住为主的高端人群。（杨舒萌）