曾几何时,“金九银十”是众多开发商梦寐以求的黄金季节。2007年9、10月份京城楼市一片火爆,开盘项目多达137个,日均签约住宅期房三四百套。然而,时过境迁,2008年一切都变了样,利好变成了利空,京城楼市在全国房价一片看跌声中,在万科等众多知名开发商大力降价促销中,变得冷清。面对萧条的市场,开发商的信心深受打击,定价难,难定价成了今年“金九银十”的独特风景。
在高端住宅产品上半年占据销售业绩前列时,一些在15000元/平米均价以下徘徊的普通住宅显示出相对困难的状况,“金九银十”来临之际,近七成的新盘在定价问题上出现了游移不定的状况,而更多价格居中的在售楼盘也在定价时遭遇了前所未有的困难。
五环内15000元/平米的中等价位楼盘是去年下半年楼市疯涨的主力军;五环外万元左右的楼盘目前也成了市场的“低端”价位;这样的市场格局是去年突然形成了,8000多元的房子涨到超过15000元后,现在是典型的骑虎难下了;通州5000元-6000元的房子涨到超过11000元后,也远离了看得上这片区域的购房者的实际购买能力,这是本次调查中,业内和买房人对今年的“金九银十”定价问题起源的看法。
价格结构上的“中低端”住宅,是否属于市场承受力上的“中低端”住宅,已经不必再争论。本次调查显示,此类楼盘已经开始寻求一些变相的回调和回旋的思路,已经冲高到13000元的楼盘,希望以团购的名义回调至9000元以内;已经做好变身“高档”社区的楼盘,开始改小户型并撤掉装修计划;而体量较大的楼盘也开始变换主推产品,先搁置不便下调的部分;更有楼盘为了和谐发展,主动开始补贴老业主了。
记者调查
多数新盘无明确开盘价
亚豪机构统计数据显示,2008年9月份的第一周,京城期房商品住宅日均成交量仅为108套,现房商品住宅日均成交量仅为27套,同比去年9月初数据,分别下降了70%和68%。
面对如此萧条的市场,开发商的信心深受打击,9月、10月京城仅有79个项目开盘,与去年同期相比降了四成多。亚豪机构副总经理任启鑫认为,由于受楼市交易低迷,以及众多开发商打折促销和全国各地此起彼伏的“退房潮”等众多因素的影响,开发商们不仅为销售发愁,更为开盘定价犯难。价高市场无法接受,价低又容易受到同行质疑及前期业主的责难。
表现到市场环节,开发商明确项目售价的时间跨度明显加大、时间节点延后,往往开盘前还在根据市场环境的变化进行调整,这也造成了9月、10月计划开盘的项目中近七成都没有明确开盘均价。
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