1.投资增长率指标

　　最近，根据官方公布的数据，今年1-2月房地产投资同比增长1%，而去年同期这一数据是32.9%，前年同期还要高。这个数据太过笼统，要想得出更准确的结论是需要更细分的数据，但我们又无法取得。这个指标能说明什么呢？首先，今年1-2月的数据虽然是正值，但这个数据需要修正。因为今年的数据里面含有大量的保障房投资额，而去年同期很少。虽然保障房投资额的具体数据无法获得，但可以肯定的是，如果撇开保障房投资额，商品房市场的投资增长率肯定是负数。换言之，在同样的比较对象里(商品住宅和商业地产市场的合计)，今年1-2月份的投资增长率与去年同期相比其差额应该远不止31.9%。开发界有一种看法认为，从去年到现在，主流开发商的开工量严重萎缩至少达50%，这与我上面的分析基本上是一致的。因此，开发商整体应该是对未来十分看淡的。在这种情况下，何言市场回暖呢？

　　其次，从上述指标来看今天的成交量回暖信息，就可以比较容易的得出如下结论：第一，成交量回暖只是一种全球经济回落后的“去库存化”表现，和钢铁、有色等行业的“去库存化”逻辑是一样的；第二，成交量回暖犹如股市在下跌过程中的反弹一样，但反弹过后还将向下，所以远远谈不上一个市场的回暖。不过，成交量如果能保持半年以上，将对开发商极度绷紧的资金链的缓解有一定好处，正所谓“留得青山在，不怕没柴烧”，只要开发商能喘过这口气，经过一段时间的元气恢复，房地产市场就会逐步随之恢复，但肯定不是现在的事。

　　2.房地产信贷的松紧程度指标

　　今年一季度信贷资金投放量非常大。头两个月已完成2.6万亿元的放贷，据说3月份的信贷量也会超预期。但实际上，并没有资金真正进入房地产领域。最近从多个开发商处了解到，大中型银行现在根本顾不上房地产，都在抢4万亿计划中的大项目尤其是国字号的项目，只有小型地方商业银行做开发贷款，但条件远比过去严格(中小开发企业“四证”齐全还贷不了款)。所以，当前政策对地产的利好全是在消费信心上，没有实际有效的。

　　所以，对房地产来说，眼前的信贷宽松更像是一种流动性假象。不过，当前的信贷宽松对房地产也有那么一点点利好，就是以前贷给开发企业的资金，银行不会像去年下半年那样逼着企业还钱。但这种宽松完全不足以支持房地产市场真正回暖，必须是有新增信贷资金进来才行。

　　因此，从这个指标来看，房地产市场仍然远未回暖。