经营 转售为租

　　土地增值税一记重拳，似乎打到了开发商的七寸痛处，由此带来的市场盘整也可能成为房地产未来几年的发展方向，其中便包括开发商变出售物业为持有物业、变销售获利为出租经营获利。

　　本月16日，国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从下月起，各地按照通知精神严格清算土地增值税。此后两天，房地产上市公司股票一路狂泻，资本市场一片恐慌。

　　“如果按照土地增值税清算办法严格征收，房地产开发企业在销售房屋上需要为土地增值部分交纳的税款可能给开发商带来致命的资金压力。”一位上海开发商表示。

　　有业内人士指出，土地持有时间越长、拿地成本越低的房地产项目遭遇的税赋压力越大。根据土地增值税法，征收以增值额在成本中的占比不同，分四个不同的税率基础征收。增值额占比50%以下，征收增值部分的30%，以此类推，增值额占比分别在50%至100%、100%至200%、200%以上的三种情况，征收增值部分的40%、50%和60%作为增值税。

　　但再看规定，不出售物业的情况可以免征土地增值税。“仅这一条规定可能导致大量开发商从住宅开发转入商用物业开发，变出售为出租。”上海兴海房产综合开发公司一位负责人坦言。同时，根据证券分析机构的评估报告，一些以经营持有型物业为主的开发商可能在后土地增值税时代占得资本先机，比如中国国贸、浦东金桥等房地产类上市公司。

　　然而，并非所有的开发商都有机会成功转型。分析师介绍，商用物业的开发及持有经营需要开发商具有更大的资金实力，以应对较长期的资金链需求。一些中小房地产开发企业多以短期获利的住宅开发为主，同时也不具备经营商用物业的经验。

　　另外，很可能在2007年随之到来的物业税也给持有型物业带来很多不确定性。物业税就是针对物业持有者征收的税种。如果是自住性质，物业税或称房产税可能减免，但开发商持有的物业多以出租方式经营，征收物业税是难免的。

　　上海易居房地产研究院副总经理于丹丹则表示，物业税等不确定的税赋成本可能冲抵避免土地增值税给开发商带来的利好，由此导致大范围“住宅转商业、出售转出租”潮流的形成。

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