频出“狠招”能否奏效

　　开弓没有回头箭。广州市长稳定房价的承诺一出，就只能付诸实践。事实上，张广宁也的确按照这样的步骤在有条不紊地进行着。除却允许单位自建经济适用房外，从年初至今的一系列“狠招”出台，让人们似乎看到了楼价下降的希望。

　　3月26日下午，广州市市长张广宁主持召开市政府常务会议，审议并原则同意了由市国土房管局、市建委和市规划局联合制定的《广州市关于加快住房和土地供应，加强住房管理，稳定住房价格若干问题的意见》，业内人士称之为“穗七条”。

　　“穗七条”规定了加大土地供应、收回闲置土地、整治房产市场、老城区改造等七大措施，力求抑制广州房价的过快增长。这个“穗七条”被认为是包括《广州市住房建设规划(2006-2010)》在内的2006年一系列政策的延续。“已经不是花拳绣腿。” 广州市寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同说。

　　他认为，这次政府的态度与以往有明显的不同：以前广州市政府认为房价不高，现在承认“高”了；以前认为房价不能降，现在则认为应该降低中小户型的房价。所以政府的态度、立场、观念以及方法都有所改变。

　　在这一系列“狠招”中，继续加大土地供应以及加大保障中低收入人群居住的小区的建设，成为重中之重。据悉，2007年政府保障型住房建设3.32万套，建筑面积262万平方米，其中廉租住房建设18万平方米，新社区住房建设168万平方米。

　　日前，广东省出台了完善住房保障制度的具体实施方案，其中规定，各地年度经济适用住房竣工面积要达到当年商品住房竣工总面积的8%以上，廉租住房则要达到5%以上。同时，廉租住房和经济适用住房用地不得低于商品住房用地总量的10%。按照“穗七条”，在2010年底前要建设840万平方米的经济适用房。

　　事实上，自1986年至2002年，广州共建有7个经济适用房安居小区，解决了3万多户中低收入家庭的住房问题。2000年时，广州为此耗资40.5亿元。后来由于资金问题，经济适用房的建设，到2002年则完全停止。

　　1月30日，在经历一波三折之后，全国首例“三限双竞”地块(限户型、限房价、限销售对象，竞房价、竞地价)——广州科学城H3和H4地块成功出让，总面积达23万多平方米，限价房最高限价为6000元／平方米。“三限双竞被人们视为非常好的措施，但是到现在拿到地块得开发商还未进场，由于手续不完善等原因而开不了工，这是个严重的问题。”韩世同说。

　　而此次“穗七条”中对于限价房并没有着重提出。业内人士普遍认为，在“五年规划”中限价房的比重很大，但是“穗七条”未提及，是一个奇怪的现象。

　　另外，本刊接触的一些专家和地产商对政府能否完成规划土地供应量表示担忧。因为过去几年广州土地出让一直存在的问题是，每年住宅用地的实际供应一直远远低于土地出让计划，无法满足后续的房地产开发以及市场需求。

　　数据显示，2006年广州市共出让各类经营性房地产开发土地35幅，土地面积206万平方米，总建筑面积492.33万平方米，仅完成年度出让计划24%。市属八区的住宅用地面积仅占年度计划的19%。

　　同时，中心城区的土地出让屡创“天价”，很难让人看到楼价下跌的征兆。市区土地供应日渐萎缩，住宅土地只能向花都、增城、南沙等周边区域发展，与普通市民的需求有较大差距。因此买房人只能在“看得上的买不起、买得起的看不上”的矛盾中苦苦挣扎。

　　一个楼市，各自表述

　　在广州，关于地产调控，官方和地产商基本上是各说各话。因此有当地媒体称广州的地产圈是“一个楼市，各自表述”：即官方数据是楼市平稳；业界认为楼价高处未算高；地产商则更务实，表面上紧跟政府言论，暗地里加紧高价抢地。

　　2006年温家宝总理曾在为第100届广交会揭幕之机，考察广州当地的经济发展情况，而房地产就是重点之一。当时，除了没收到风声的小型地产商外，很多地产商几乎停止了推盘活动。

　　在广州，大盘开发是不少地产商的开发模式。目前广州至少有十个楼盘的占地面积超过一千亩，而二百亩的楼盘只能称之为“中小楼盘”，三百亩的楼盘则比比皆是。大量的存量土地主要集中在富力、保利、中海等大房地产商手中。

　　据称，仅在广州老城区，地产商手中就握有900万平方米的储备用地。一些较小的地产公司也在抓紧储地。去年9月拿下广州首个“限户型”地块的某集团，其营销中心副总甚至公开表示，该集团手里掌握的地块已足够开发两三年。

　　韩世同认为，目前各地偏好“大盘”开发，“造城”或“城镇开发”，一次性出让土地面积过大，造成了开发企业的区域垄断。在垄断条件下，开发商依靠垄断力量制定垄断高价、赚取垄断利润，造成房价的增长。

　　广州市政府显然也看出了苗头，因此在《广州市住宅建设规划(2006—2010)》中，有5350万平方米的住宅建筑面积，政府有意安排其中的43%由房地产商用手中的存量土地解决，其他由政府通过土地供应。不过，效果尚待观察。

　　尽管张广宁控制房价论刚出来的时候，就有地产商称，政府绝不可能控制得了楼价。但更多的地产商都回避对此进行评论。“既然市长都表态了，我们就不说什么了，太敏感了。”一位地产商对记者说。

　　不过，与这种回避相比，地产商的实际行动却未见少。“五一”黄金周未到，广州许多楼盘已开始启动营销策略。还有一些地产商暗地里升价。广州大道某楼盘一周内均价提升3%，目前已达12000元/平方米。

　　另一方面，一些地产商借拍卖，不断抬升区域楼市的价格。有媒体报道，位于广州白云山脚下的两块前“地王”——种鸡场和种猪场地块，时隔近两年，这两个相连的地块却一直不见动工迹象。但该区域的楼价却已经被节节抬高。种鸡场地块最终成交价高达5亿元，楼面地价达3300元/平方米，只比当时广州的最高住宅楼面地价低48元/平方米。

　　就在张广宁“炮轰”房价的同时，3月13日，万科集团在新年第一拍中，以7082元/平方米的楼面地价夺得广州海珠区一块占地9000余平方米的地块。相比去年住宅地块的最高楼面地价5481元/平方米，这一价格又高出很大一截。

　　对此，广州市寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同说，市长保证“要使房价降下来”的话音未落，其管辖下的国土房管部门就用“价高者得之”这一法宝，在“以丰补歉”的名目下与发展商一起，又一次创下了广州住宅用地的超级天价。

　　这多少让那些仍在观望的买房人有些失望。更多的“空军”(广州称持币待购的买房人为空军)们，也许还要等待下去。可资佐证的是，3月28日，中国人民银行发布的一项调查结果显示，广州居民的购房意愿下降了1.5个百分点。 ★

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