北京、上海、西安

　　三城市房地产复苏调查

　　为更全面的了解国内房地产业界状态，本刊记者分别在首都北京、金融中心上海、西部城市西安对当地房地产的宏观发展状况及业界基层进行了调查。

　　北京：再现地王“走马灯”

　　在这个夏天，北京气温创下多年来的最高峰。一样火热的是土地市场——一周之内，“地王”称号三易其主。

　　6月25日，在北京市土地整理储备中心，通州区九棵树大街居住项目经过125轮竞价，最终被华美地产旗下的北京祈连房地产开发有限公司夺得，成交价17.4亿元，比起始价7.8亿元溢价122.9%。该地块的成交总价超过富力地产5月21日以10.22亿元拿下的朝阳区广渠路10号地，成为新的“地王”。然后，这位新晋地王的位子只坐了一天，便被后来者取代。

　　6月26日，成都中泽置业有限公司以19.6亿元拿下朝阳区奥运村乡一个地块，该地块规划建筑面积为148809.23平方米，平均楼面价达到了15216元/平方米，由此，该地块成为新的总价、均价双料地王。

　　但该地块的“地王”位子也只保持了4天。

　　6月30日下午，中化集团旗下全资子公司中化方兴投资管理(北京)有限公司击退SOHO中国、万科、保利、华远、华润等众多知名房企，以40.6亿元拿下此前备受关注的朝阳区广渠路15号地，楼面单价达16240／平方米，刷新了北京“地王”记录。即使在楼市最为火爆的2007年，北京最高“地王”——大屯路224号地，也仅为13800元／平方米。

　　实际上，这并不是朝阳区广渠路15号地第一次走上拍卖台。早在2004年，这个地块就曾经以18.2亿元的价格被首都城市房地产公司竞得，成为当时的地王，但是因为该公司未能及时缴纳土地出让金而被政府收回。从18.2亿元升值到40.6亿元，仅仅用了4年多的时间。

　　开发商：拍地走向“疯狂”？

　　“5月19日，广渠路10号地经历了21次报价，楼面价已达8572.41元/平方米，与起始价相比，暴涨幅度达到107.69%。当天，我预测该地块的最终楼面地价肯定会超过1万元/平方米。这种分析是当时业内最激进的判断。然而，最终的结果超乎所有人的意料。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋给记者讲述了广渠路10号地拍卖过程中的一个小插曲。

　　对于拿地所付出的高额代价，带队参与竞拍的北京富力地产总经理张辉甚至都表示遗憾，“我们不愿意拿地王”。他还呼吁同业在竞争时“要多一点儿理性”，避免付出过高代价，以减少土地在住宅成本中的比例，进而平抑房价。不过，他这一番劝告并没有让“同业”止步，之后更高溢价的地块连续被拿下。

　　“高地价毫无疑问会促使房价进一步上涨，一方面是高地价地块本身的成本导致售价的大幅上升；二是周边项目因为市场预期升高而提升价格。这一轮地价的提升并不是房价飙升的必然理由，但一定是房价飙升的必然标志。”杨少峰对记者表示，在现有的房地产开发游戏规则中，土地资源占据的地位实在太重要，让每个房企都不得不成为规则的俘虏。作为握有土地资源的地方政府，不能一方面担忧高房价导致的民生压力，另一方面却不愿意放弃土地出让金收益的巨大诱惑；而作为准备再度进入囤地游戏的房企，则需要好好回想去年的危机，再做出一个理性的判断。

　　政府：为“完成计划”加速推地

　　记者通过比对北京市土地整理储备中心网站有关数据发现，今年3月份，土地交易成交8宗，成交金额为10.3亿；4月份，土地交易成交7宗，成交金额为10.6亿；5月份，土地交易成交23宗，成交金额达61.7亿元，较上月暴涨481.67%；6月份，北京市土地交易共成交21宗，成交数量较上月减少2宗，但成交金额却上涨40多亿元，达到 109.7亿元。

　　从已成交的土地交易数据来看，住宅用地项目溢价远高于非住宅用地项目，一些优势区位的项目，成交价普遍高于底价一倍以上。

　　北京土地整理储备中心副主任叶向忠曾公开表示，之前根据市场反应，采取了从紧的供地策略，目前根据市场环境，供应也有所调整，加速推地也是为了保证完成今年的供地计划。

　　根据今年5月31日北京市国土资源局公布的2009年第二季度土地供应计划，北京市今年第二季度将共有110宗土地走向市场，其中住宅用地41宗。

　　与全国大多数地区一样，为促进土地市场回暖，北京市今年还推出了几项举措，如：正式启用土地预出让制；适当延长部分地块企业缴纳土地出让金的期限，由原来的两个月延长至半年；申请开设外币保证金账户，使外资能使用外汇缴纳土地交易保证金，进而直接参与土地竞买，解决外商投资时碰到的保证金问题。

　　加速推地的背后，是北京市土地出让金的“高台跳水”。根据北京土地整理储备中心网站数据，今年前3月，北京市土地交易金额仅为17.72亿元，而去年同期这一数据则超过200亿元。

　　购房者：回归观望

　　“看不清未来走势，还是再等等。”北京一位购房人张先生告诉记者，他从2008年上半年开始准备购置一套婚房，期间错过了去年底、今年初的楼市低点。“当时以为还会再降的，没想到这么快反弹回去。总觉得楼市还没有见底。”面对房价反弹，与张先生一样，不少购房人再次回到观望状态。

　　5月以来,北京远洋沁山水、万和城、润泽月溪、珠江帝景等许多楼盘纷纷涨价，部分楼盘每平方米甚至涨了2000元-3000元。

　　与此相对应的是，5月份，北京不仅二手房成交量下滑，新房交易量下滑幅度更是超过两成。

　　一边是市场火热，房产商高喊“现在是进货的最佳时机”；一边是购房人知难而退，购房意愿萎缩，面对这种吊诡的局面，中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌对记者说，北京的房价太高，这种局面主要是因为需求旺盛。在北京这样的大城市，大都是有钱人进来买房，所以房价并不是以北京市民的标准来确定，而是以购房人的支付能力来确定。所以在北京这样的地方，更应该加大社会保障的力度。(记者 姚冬琴)