西安：政府补贴 开发商让利

　　6月14日，是西安发出高温橙色预警信号的第二天，这天早上8点，西安市南郊曲江宾馆第一国际会议厅门外人头攒动，新开楼盘龙湖紫都城的近千名VIP认购客户早早便在门外翘首期盼，等候进入选房活动现场。为避免人员拥挤发生意外，主办方不得已制定了相对严格的分批次入场制度。中午统计显示，当日紫都城共计推出332套房源，最终共有323套房源被客户挑选，实际缴纳认购金310套，其中292组客户手续齐备，总认购金额达到1.5亿。

　　同日，西安城北的龙江秀水园也刷新了单日销售纪录。

　　之前的6月11日，记者从西安市房管局获悉，5月份西安市商品房销售持续火爆，达到95.54万平方米，同比增长103.06%。今年1至5月，西安市批准商品房预售面积363.45万平方米，同比增长20.97%；销售376.49万平方米，同比增长46.82%；商品房住宅均价4615元，同比增长3.31%。

　　新政换得市场信心

　　西安市某楼盘销售经理闫小霞认为，5月份全市商品房销售增幅较大的原因是：西安自住型、改善型住房刚性需求较大，越来越多的现房销售增强了购房者的消费信心；西安合理的土地供应调控、适当的拆迁比例、住房保障体系的不断完善，保持了房价的基本稳定。

　　去年9月4日，西安市政府出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》。《意见》规定，自2008年9月4日至2009年12月31日，凡在西安城六区(含四个开发区)购买90平方米(含90平方米)以下商品住房或购买144平方米(含144平方米)以下二手住房的，按购房款总额的1.5%享受政府财政补贴；购买90乣144平方米(含144平方米)商品住房的，按购房款总额的1%享受补贴；购买144平方米以上商品住房及二手住房的，按购房款总额的0.5%享受补贴。

　　新政一出，市民热议不止，按照一位购房者的说法：“补贴的钱虽然不算太多，但最起码让人看到了西安市已经对楼市危机给予了充分的重视，能够在全国范围内率先拿出应对措施，这应该是楼市走出低谷的明显信号和强劲的推动力。”

　　数月后，新政的效应开始显现：到售楼处看房的人多了。到2008年12月，全市商品房销售面积达到70.6万平方米，环比增长23.99%；均价达到4607元/平方米，同比增长10.8%.

　　今年的2月17日，在西安市政府主办的2009年西安市建设暨提升年工作会议上，西安市城乡建设委员会主任张永安又抛出利好：今年西安市计划投资21亿元，新开工建设180万平方米经济适用房，新竣工150万平方米；廉租住房新开工40万平方米。如果按照最常用的一套90平方米的面积大小，今年还将新开工2万余套、竣工1.6万多套经适房。

　　据西安市房管局提供的数字显示，上述两大政策决定出台后，西安楼市各项指标首次出现明显反弹。西安市房管局有关负责人向《中国经济周刊》表示：预计2009年西安全市商品房销售700万平方米，比2008年增长8.5%；商品房价格稳中有升，较上年同比增长10%以内，完成交易额约312亿元。

　　“割肉”带动楼市火爆

　　“最近在业内讨论最热烈的无非是房地产销售回暖这个话题，这主要是在减免税费、房贷优惠利率降低引导下，结婚购房、子女进城上学等刚性需求的集中释放所致，当然也和开发商主动采取优惠措施以及小户型较多导致购买力增强有关。”陕西龙江房地产公司总经理江昊洪如此分析。

　　也有业内人士坦言，房地产调整仍未结束，如果房地产企业为获得短暂的经济利益采用“追涨杀跌”的销售策略，市场或会再次陷入困境。

　　“其实，影响西安未来住房成交量水平高低的主要有两个变数：一是由于去年年底出台的救市政策多数只有一年有效期，因此届时政府是否会将政策延期存在不确定性。如果楼市成交继续回暖，而政府出台回调利率等抑制购房者购房行为的相关政策，那么在一定程度上将会延缓楼市的复苏；二是目前部分楼盘已经取消了前期的优惠措施，甚至开始提价，但如果开发商普遍大幅提价，有可能会使有所好转的购房承受力下降，并挫伤购房者的积极性，这一杀鸡取卵的行为也将会大大延缓楼市的复苏。”闫小霞说。

　　陕西资深房产分析师汪巍认为，西安楼市之所以回暖，主要是开发商“割肉”促销、国家振兴楼市政策显效、消费者观望情绪消解和刚性需求回归等四大因素起了主导作用。汪巍还说，受去年观望情绪等诸多因素影响，房产销售一度被压抑，年后市场出现反弹应该是“报复性消费”导致西安楼市集中放量的缘故。

　　西安雅荷地产营销策划部经理曾琦认为，开发商连续降价、大力促销等优惠措施双管齐下，加上银行利率反复下调及地方政府出台的鼓励性购房政策，多种利好促进了市场的刚性需求，在对市场预期改变的前提下，不少观望者选择出手，并最终推动了楼市的反弹。但很多盘子为了在目前楼市持续低迷的市场环境下提升项目人气，售价甚至比实际成本还要低一点。

　　这也从侧面说明了西安楼市仍然没有走出萧条阴影。西安新楼盘中新·浐灞半岛销售人员也承认，优异的销售成绩来源于开发商的“割肉”促销。

　　此外，闫小霞也认为，年后西安楼市短期回暖，深层原因在于开发商各种促销优惠已达极限，西安房价接近触底，吸引了一部分刚性需求客户购买，但是从购房者与开发商的长期博弈来看，现在只是开发商取得了阶段性胜利。下半年西安楼市发展前景依然扑朔迷离，不应盲目乐观。(记者 王群)