政策解读

　　须防止开发商变相捂盘

　　政策 商品住房项目预售许可最低规模为施工许可证批准的施工范围。取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当三日内一次性公开全部房源，严格按申报价格，明码标价、公开对外销售。

　　解读 国务院4号文件(国11条)中规定，商品房项目不得分层、分单元办理预售许可。此次北京贯彻出台的政策中，这一方面的要求更加严格，也是比较新的政策点。嘉恒投资董事长李磊认为，这个规定从理论上可以遏制或杜绝捂盘现象，增加商品房的有效供应。以前开工3栋楼，可以一栋一栋地开盘，开一次涨一次，现在预售就必须是3栋楼都卖，一下子都推出来。但政府也要防止开发商通过定价体系变相“捂盘”，比如，3栋楼是同时开了，但真想卖的那栋楼卖每平方米15000元；想留着的卖20000元、25000元，这样，价格高的自然卖不动，达到捂盘的目的。因此，要想防止开发商捂盘，还应该在房价预期、供求、增值税等方面下工夫，预期不好了，税收高了，让开发商捂盘，他都不会捂了。

　　“限外令”影响有限

　　政策 严格执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》(京建交〔2007〕103号)中对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。

　　解读 市住建委相关负责人说，2007年出台的文件规定，在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。境外个人在本市购买自住商品房的，一人只能购买一套住房。

　　我爱我家副总胡景晖认为，2009年境外人士在京购房的比例不到5%，总量只有几千套，可以说比例较小，此项规定不会对市场造成太大的影响，影响也主要是影响高档市场。

　　二套房界定应细化

　　政策 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

　　解读 北京中原三级市场研究部张大伟分析，政策细化了二套房的界定，并重申了二套房40%首付的规定，会抑制部分投资、投机性需求，但也会误伤部分改善性住房需求，这还需要银行部门对二套房有更细一些的界定。如已有一套之前全款购买的住房，且之前未贷款购房，再贷款买房是否算购买二套房；曾经贷款购首套房，再次购房贷款前已经出售，是否算二套房等。另外，新政未提二套以上贷款1.1倍利率的强制执行，因此，利率方面对购买二套以上住房的购房人应该算是利好。

　　营业税政策影响已消化

　　政策 自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　解读 该政策已经开始执行，影响已经消化。

　　开发商拿地会更谨慎

　　政策 从严控制商品住房项目单宗土地出让规模，出让面积原则上不超过20公顷。土地出让价款首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，并严格按出让合同约定的时限要求支付剩余出让价款。

　　解读 全国中经联副秘书长陈云峰认为，对于地价款的规定，以往开发商地价款最低的首付比例为20%，此次较为严格，就是为了防止类似“大龙”现象的出现。以前一些没有实力的开发商盲目抢地，又支付不了地价款，导致土地闲置。同时，这一措施也使得开发商会谨慎拿地，减少“地王”的出现。

　　帮购房人精准判断房价

　　政策 进一步加强房地产市场监测和信息发布。继续加强房地产市场统计、分析和监测，完善房价分类统计和发布机制，稳定市场预期。

　　解读 目前北京公布的商品房价都是均价，这就掩盖了不同类型房屋的价格差别。今年市委市政府提出要加强房价的分类统计。目前市住建委、市统计局等部门正在研究制定标准，将把普通和高档的新房、普通和高档的二手房价格分类，通过网站公布，每月公布一次。这样，开发商、购房人对房价的判断更精准，也更有参考意义。