同行财报显示亏本“理由”不足

　　《每日经济新闻》记者昨日查阅了万科、保利、金地三家房地产上市公司2008、2009年的年报，发现即使在市场最低迷、很多公司不得不被迫降价的2008年，上述三家公司没有一家计提深圳开发项目的房地产跌价准备。三家公司中仅金地集团开发的深圳上塘道项目，在2008年曾出现了约2.5亿元的净利润亏损，但在2009年获得2.3亿多元净利润盈利。此外，深圳上塘道项目是在2007年的3月3日受让，而保利香港获得海语西湾地块的时间是2002年1月18日。

　　据中房信集团深圳分析师罗翠莲介绍，2002年至2007年的5年间，深圳住宅用地的楼板价成交均价由900多元/平方米上涨至2300多元/平方米。而保利海语西湾所处的西乡板块，由于有地铁一号线的建设，是近年来深圳楼市的热点成交板块之一。

　　早在2008年，保利海语西湾就已经卖到9000元/平方米，而到了2009年更曾经卖过16000、17000元，甚至20000元/平方米的高价。2009年5月，该项目售罄。

　　罗翠莲说，如果保利香港仅以3650万元，折合每平方米582.19元的价格获得土地，项目公司还亏损，的确有些不可思议。房地产开发建安成本每平方米才几千元，再加上一些隐性成本，“一般情况下，开发商以上述价格获取土地开发都能赚钱”。

　　会不会是海语西湾采用了非常优质的建材，才导致开发商亏本呢？《每日经济新闻》记者于日前考察过海语西湾项目，发现建筑材料与周边其他项目并没有太大差别。罗翠莲说，西乡板块的开发商都是大公司，所用建材基本相同，保利海语西湾也没有体现出特别优质的建筑品质。

　　外界质疑为规避巨额土地增值税？

　　保利香港最新业绩报显示，公司近两年的业绩一直处于上升阶段。保利香港2009年的财报显示，2009年集团的营业额及纯利分别急增116%及197%，其中，集团核心的房地产业务增长强劲，收入增加1.3倍，经营利润率亦大幅提高7.3个百分点至13.3%。

　　在这样的情况下，保利香港操盘海语西湾项目长达5年，非但没有获得一分钱赢利，反而在销售全部结束后宣布亏损低价卖股退场，不得不令人感到疑惑。分析人士认为，这可能和保利海语西湾项目即将面临的巨额税收有关。

　　宝安地方税务局项目管理科人员证实，海语西湾项目目前尚在备案阶段，土地增值税的最后清算工作要到今年晚些时候方能进入正式的清算程序。

　　项目管理科人员解释说，土地增值税清算是自2005年左右才开始执行的，需要进行清算的项目量繁重。而海语西湾的销售工作是在2008年至2009年间完成的，虽然企业做了清算的申报，税务局也已于去年对该项目做了视察和初步审议，要进入最后的清算还需要一些时间。

　　而在保利香港出售所持海语西湾项目全部股份之后，上述项目的土地增值税已与保利香港无关。另外，由于项目投资出现亏损，该项目的企业所得税，实际上也无需交纳。

　　上海杜跃平律师事务所律师杜跃平毫不讳言，开发商为了规避土地增值税，确有故意“做亏”项目的可能，如果是为了避税而故意做亏，税务部门应该对该项目的土地增值税实际征收情况进行核查。

　　对于外界的质疑，保利香港投资公关杨雪玉的表态是，外界认为保利香港规避土地增值税的缴付纯粹只是猜测。3月17日，记者多次问及海语西湾项目公司录亏的原因，保利香港一直未予回复。