财富前传

　　2000亿元的高利润“蛋糕”

　　“郑州市建成区内共124个行政村，含228个自然村。这些城中村占地近10万亩，近70平方公里，占建成区面积的1/4，涉及常住人口近30万人。”郑州同致行地产顾问有限公司品牌运营部总监曹庆伟介绍，“按升龙投资燕庄50个亿产值，就算平均下来一个村有20个亿，124个村，就有2500亿元，除去现在已经开发过的，最少还有2000亿元的大蛋糕。”

　　曹庆伟说，这些土地可以建起4000万平方米的房屋，按郑州市区去年开发量998万平方米、销售额500亿元计算的话，仅城中村的土地，就可以满足郑州市4年的开发需求，“你想想，这个大蛋糕多诱人啊”。据介绍，在目前的城中村改造中，大部分都是商业项目，只有一小部分是住宅项目。而在房地产开发中，商务项目的利润高于商业项目，商业项目的利润高于住宅项目，住宅项目利润是最低的，难怪城中村改造如此吸引本地地产商。

　　江湖传说

　　建业开始进入城中村项目

　　最近，一个消息在郑州的房地产开发商中流传：从不介入城中村开发的建业集团也开始操作城中村改造项目了。

　　建业集团董事长胡葆森于3月17日表示：今年建业要做两个城中村改造。据记者了解，其中一个项目在郑州西郊。

　　胡葆森介绍，原来建业没有及时介入城中村改造，主要是作为一个上市公司，对城中村改造中土地获取的不确定因素顾虑过多，介入时机有点晚，“现在，我们有一个城中村改造已经公示了，今年如果理想的话，会拿到两个城中村”。

　　业内认为，建业以前从来不做城中村改造，它的进入，意味着城中村改造的竞争将越来越激烈。

　　不只是建业，郑州市的龙头开发企业正商、鑫苑都进入了城中村开发。2008年，正商置业6.4亿元拿下郑州市管城区芦邢庄城中村340多亩地的土地使用权；在小杜庄城中村改造项目竞标中，河南鑫苑成功中标；郑州亚新和河南中联创联合“摘下”二七区佛岗村900.26亩城中村改造土地，成交价9.181亿元。

　　城中村改造对企业的资金要求比较高，少则三四个亿，多则三四十亿。省房地产业商会秘书长赵进京介绍，目前，进入郑州城中村改造市场的本地房地产商有20家左右。

　　利润逼人

　　城中村跃跃欲试自行开发

　　诱人的利润空间，让城中村自己也跃跃欲试。“通过开发商介入一起改造，开发商肯定要拿走一部分利润。”宋砦村委会办公室主任林文阁介绍，“我们自己改造建设，利润也是村民的。”

　　和全国各地城中村改造不同，宋砦独创了自己的改造模式，宋砦村党总支书记宋丰年介绍，1997年，宋砦村所有土地全部由耕地转为国有工业用地，这为宋砦村民获得房产证创造了条件。宋砦村向郑州市房管等部门提出申领房产证的请求，最终获批。“这种模式我们是全国唯此一家，别的村想学也学不来”。

　　燕庄城中村改造项目，通过改造打开了金水路至郑东新区的瓶颈，打通了未来路南段，建成了商业、餐饮、服务综合体“曼哈顿商业广场”，国际零售业巨头“沃尔玛”超市已开业，有“旅店帝王”之称的希尔顿酒店已开工建设。

　　在已完成土地出让的25个城中村改造项目中，规划建设商业面积约303万平方米。根据郑州市相关规定，三环以内的124个城中村将逐步拆迁改造，也就是说，未来若干年内，城中村将不复存在。在这些城中村里，除有少数自然村已经规划改造成居民小区外，大部分城中村由于建设布局混乱、建房密度过大，成为城市规划改造的重点和难点。