开发商心态

　　开发商放缓推盘备战“降价”

　　李嘉诚对房地产市场特点最著名的判断就是：地段、地段、还是地段。但自从北京房价高涨以来，这句话就失灵了，因为通州的房价涨过了城区，望京的地价无人能及；现在楼市的关键因素应该是：预期、预期、还是预期。

　　曾经，涨价的预期让开发商挣得不亦乐乎。现在，降价的预期正在让开发商开始放缓销售节奏，忙于备战。

　　多个楼盘“销售证还没办下来”

　　根据最近一周以来，记者对几十个开发商的采访，大多数称，房价下降是购房者对新政效力的最大预期，由此引发了市场的观望，销售量急转直下。老盘后期的开发商继续推盘，寻求赶“末班车”，一走了之；而越来越多的开发商则加入了“销售证还没办下来”的行列。

　　记者近期采访了润泽悦溪、太阳公元等多个计划本月入市的楼盘，得到的消息是，原计划开盘的日期因为销售证没有办理下来的原因，已经推迟了。而此现象在新盘及后续存量较大的楼盘中比较普遍。

　　“个别楼盘可能确实是因为销售证的原因，也可能是因为去年既定销售策略的原因，如公园1872等，推迟到下半年开盘，但是目前很多新盘确实在以不拿销售证的方式观望市场”，东四环一位开发商表示，最近，他了解到的两个在排号蓄客的楼盘，进展都很缓慢。“当前情况下，开发商很清楚自己的处境，既很难把房子卖出去，还担心如果降价会招惹麻烦。这样的傻事谁也不会干。何况一部分人还觉得房价不一定能跌多少，自己完全扛得住呢。”该开发商如是说。

　　老盘后期准备“能走就走”

　　在观望成为主流的同时，很多楼盘也在纷纷推盘。

　　根据专业机构的调查报告，包括华纺易城、绿城百合公寓、翠海明筑、林肯公园、月亮河城堡等项目，5月份仍有一定的新增供应量。4月30日新政之后，根据北京市房地产交易管理网的信息，首开·智慧社、万科蓝山苑、龙湖蔚澜香堤、中国铁建国际城、银河SOHO等多个楼盘在5月2日都拿了新的预售许可证。不过这些项目都有一个比较显著的特征：多数都是大家比较熟悉的名字，要么是老盘后期，要么是不受政策影响的商业地产。一位不愿具名的业界人士表示：“走了算了，或能走多少算多少的离场思路在老盘中比较普遍。”

　　价格稳中微降是主流

　　据媒体报道，作为北京调控新政出台后第一批开盘的项目，位于回龙观城铁的首开·智慧社开盘两天内，便通过降价内部认购方式预订售出122套房源，占新开楼座420套房源的近30%。根据多家房产网站的历史数据，东南五环外珠江拉维小镇4月份登记的均价是25000元/平米，记者4月30日咨询该楼盘销售员时，获得的新一期房源价格预计在23000元/平米左右。

　　记者在4月30日后随机调查了数个公开销售价格的楼盘，9个公布了预计价格的楼盘中，除银河湾上月没有新开房源的登记无法比较外，6个楼盘的售价与4月持平，如，临近东南区五环板块的海棠公社，3月份和4月份的历史价格都是25000元/平米左右，5月份新房源的预计价格未发生变化；亿城西山公馆新房源预计均价35000元/平米左右，与4月底持平。西山国际城、新天际SPACE+、京汉铂寓、金色·漫香林等新推房源的楼盘都是类似现象。而东北三环个别高出4月份报价的楼盘则选择了推迟开盘。

　　“北京市的整体房价肯定是过高了”，这是东北三环红玺台楼盘销售负责人在谈及当前政策出台的原因时最大的感受，“因此当前使用严厉的政策及泡沫显得很必要”；但是在谈及其自身项目的应对策略时，该负责人却提出了“区别对待”的思路：项目体量不大，地段和品质占据优势，没有考虑过调整价格的事。

　　不过根据5月6日的最新消息，恒大地产已经明确地提出了降价促销，抢占市场份额的消息，开发商普遍对此表示出较高的关注度。另外，地产界还在关注万科的种种动向，传言该公司设置了销售率的下线，超出底线就会降价。个别开发商先降，引发拐点，而不是此前业界关注的资金链影响价格走势，正在成为近期开发商的新关注点。