风声正紧。落日余晖透过窗棂映射到白色的写字板上，“史上最严厉调控”一行字眼格外醒目。4月28日，北京亚运村一座写字楼内，高策地产董事长李国平探身反向记者，“是最严厉调控，可它能解决问题吗？”

　　4月15日始，“新国十条”砰然落地，房地产调控大幕渐次拉开。

　　新政的严厉程度几乎超出所有人的预期。其在信贷、土地和税收方面出手之重，前所未有。

　　信贷方面，二套房首付提高至50%；土地方面，不仅重申打击囤地，更将“完善招拍挂”写入文件；被遗忘已久的税收方面，财政部和税务总局首度联手，着力研究税收政策以“引导合理住房消费”。

　　北京又一次率先作出反应。4月28日，一则传言不胫而走。“今天北京市政府可能会出政策，最大看点是限制北京市民的购房套数。”一位接近北京市政府的人士当天对《财经国家周刊》表示。

　　直至30日下午，京版调控细则才姗姗出台。知情人士表示，“之前经历了一个挺长的审批过程。”在这份名为《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》中，最为引人瞩目的是一条“临时性措施”，“暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。”链家地产分析师张月表示，“当然对市场有影响。”但她表示贯彻此举需建委、银行、民政和税务等多部门联动。

　　市场调整已然先行。链家地产统计数据显示，在4月16日~4月21日一周内，通州、望京和海淀区学院路三大板块二手房均价骤降，降幅最大的学院路均价下跌13.5%。与此同时，本应是租赁淡季的4月，客户量与租金价格却双双上涨。

　　易居中国提供的一组数据同样印证出市场调整的力度：4月8日~14日一周中，北京一手房成交面积为47.01万平方米，而接下来的一周中，这个数字减至32.52万平方米，环比下降30.8%。

　　调控大势已定，北京楼市渐入下行通道，只是未来的通途仍不清晰。

　　调控威力初显

　　持续狂热的土地市场，率先领略到此次调控的威力。

　　4月27日，北京土地市场重启，房山区窦店镇一块居住用地“流拍”。在暂停热点地区土地拍卖的规定下，北京市国土局已将包括中服地块在内的多幅好地“雪藏”，但首次拍卖仍未能顺利成交。

　　这幅建筑面积仅为4.32万平方米的地块，在收到9次报价后进行了拍卖。该地块在拍卖前设定的楼面价上限为4700元/每平方米，而最终现场拍卖的价格为2.04亿元，折合楼面价4718元/平方米，超过上限，不得成交。

　　因地价太高而“流拍”，在北京尚属首次，这也意味着对原有招拍挂制度的微调。

　　在4月15日国土资源部一次新闻通气会上，土地利用司司长廖永林曾对《财经国家周刊》记者表示，未来商品住宅用地出让不再只是价高者得，将试点“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”的挂牌竞买方式，并将更多采用“综合条件最优者得”的评标方式。“我们在下一步的土地出让中，将综合考虑地块本身条件、市场状况和政策要求，来确定出让方式。”廖永林说。

　　房山地处北京远郊，不是常规意义上的热点区域，由此成为北京土地市场重启的试验田。

　　“是停拍，而不是流拍。”房山国土分局办公室主任窦建斌对《财经国家周刊》记者说，他对于这个结果早有预料，“市国土局和我们有过沟通，要求我们支持配合，通过控制地价来平抑房价。”

　　新政对于房价的狙击效应也已开始显现。原先领涨势头最猛的通州区域摇身一变，成为领跌者。

　　当地知名楼盘K2海棠湾便是其中典型代表。2009年12月，该楼盘均价已高达1.7万元/平方米。2010年3月，其借市场东风坐地涨价3000元，引爆与购房者间矛盾。而新政实施后，知情人士透露，该楼盘已迅速将价格调低了3000元。

　　“另一楼盘清水湾，原定开盘价为2.5万元~2.8万元，现在准备直降7000元，变成低开。这就是新政的效应。”上述人士表示。

　　张月分析，一系列调控政策落地后，业主心理预期迅速下降，纷纷打破“矜持”，这在通州、望京等典型区域尤为明显。

　　链家地产提供的一份报告显示，新政出台后的一周内，通州、望京和海淀区的学院路板块的二手房挂牌价分别下降了9.7%、11%和13%。

　　“二手房一定会先跌，一手房的价格暂时下不来，但成交量会下来。这是大家基本的看法。”高策地产董事长李国平分析表示。

　　国际顾问公司DTZ戴德梁行华北区投资部主管陈希持相同观点。“一手房价格坚挺，将进入观望期，其支撑因素在于宏观经济状况和众多的刚性需求。”