新规亮点1

　　前期物业费由开发商掏

　　新规概述：建设单位承担前期物业责任，可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。这意味着，开发商可以请物业公司服务小区，也可以自己当“物业公司”，请专业的保洁公司、保安公司、设备设施维修公司进行服务。

　　解读：“今年10月1日以后取得预售许可证的项目，在业主大会成立之前，或者业主大会筹备组成立三个月之内，开发商将‘扛’起前期物业服务的所有责任。”市住建委物业处处长于良告诉记者，业主在这期间不必承担物业费，待业主大会成立后，由业主大会和物业公司签订物业服务合同，这时可以对服务标准和物业费重新进行约定。

　　前期物业由开发商承担，除了承担费用，开发商还要把设施、设备管理，保安和保洁都管起来，买房人在签订购房合同时，前期物业服务合同是作为购房合同附件出现的，签署合同的双方是购房人和开发商。也就是说，在入住后到业主大会成立前，或者业主大会筹备组成立三个月前，房屋质量出现问题，或者出现公摊面积有不合理使用、绿地变会所的情况，购房人都可以找到开发商“理论”，而物业企业和业主之间动不动就“剑拔弩张”的紧张关系也会因此迎刃而解，物业也就不用替开发商“背黑锅”了。

　　开发商如果想尽快把“前期物业”这个大包袱甩掉，还需要经过两道门槛，一个是支持业主或者主动申请成立业主大会，第一次业主大会的费用由开发企业承担；第二是前期物业必须经过业主或者是业主和开发商共同委托的第三方监理机构对前期物业进行查验，查验通过后开发商才能把前期物业责任交出，业主大会这个真正的“主人”正式上岗，接过小区管理的重任。

　　开发商基本不具有物业服务企业的资质，因此在开发商承担小区前期物业责任期间，在没有物业服务企业资质的情况下，也可以承担物业服务企业的职能，但由于时间较短，而且各专项服务均需要委托专业服务企业，又有当地街道办事处和区县房屋行政管理部门监管，开发商承担前期物业责任期间不会对业主生活产生负面影响。

　　新规亮点2

　　小区车位不得出售给“外人”

　　新规概述：物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。

　　解读：由于很多小区的车位售价不菲，动辄十几、二十万元，因此很多小区的业主不愿意买车位，宁愿租车位，因此不少小区车库、车位是由开发商持有的。开发商如果要出租这些车位，应当首先出租给本物业管理区域业主，在满足本区域业主需要后，开发商可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，但租期不得超过6个月。

　　如果开发商要涨租金怎么办？新《办法》明确提出，开发商调整车位租金应当与全体业主协商。这意味着，开发商一旦确定车位租金价格，再提高就需要有充足的“硬理由”了。至于开发商要如何与全体业主协商，在下一步出台的配套文件中会有详细说明。

　　新规亮点3

　　评估监理机构“裁判”物业纠纷

　　新规概述：业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。

　　解读：“业主和物业服务企业的纠纷现在都找政府或者通过诉讼解决，物业服务评估监理机构的出现为客观公正解决这些纠纷提供了技术依据。”北京市住建委物业处处长于良说，北京正在积极培育物业服务独立第三方评估监理机构，鼓励物业服务各方权益主体在确定物业项目收费标准、物业项目接管验收等环节及物业服务全过程，委托评估监理机构，从事客观公正的评估监理。

　　第三方监理都能干些什么呢？于良说，在成立业主大会之前，前期物业是由开发商承担的，在成立业主大会后，业主大会要选聘新的物业服务企业，这时就需要开发商和业主大会共同委托第三方监理对前期物业服务情况进行查验，特别是设施、设备的维护，如果设施、设备有损毁情况，提供前期物业服务的企业需要进行赔偿，只有第三方监理对前期物业服务情况验收后，新老物业服务企业才能进行交接。

　　除此之外，业主如果对物业服务企业的服务水平不满意、或者对物业费不满意，都可以要求第三方监理进行评估，持评估报告同服务企业“讨价还价”；相反，如果物业公司觉得签订合同时的物业费过低，希望调高，也要通过第三方监理进行评估，才能向业主大会提出申请。

　　措施：据悉，作为《北京市物业管理办法》的配套文件之一，《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》目前正在广泛征求意见，今年“十一”前将出台实施。