新规亮点4

　　老物业赖着不走罚款10万

　　新规概述：物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。原物业服务企业不得以业主欠交物业费用、对业主共同决定有异议等理由拒绝办理交接。而且，原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的这一段时间，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。

　　解读：在一些物业公司被业主换掉的时候，会以各种借口拒绝向接手的物业公司办理交接，而最好的理由就是业主欠交物业费。如果原来的物业服务企业执意不撤出小区怎么办呢？原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提出诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。

　　此外，如果原物业公司拒不撤出，可以由区县房屋行政主管部门责令限期撤出，逾期不撤出可处10万元罚款。

　　新规亮点5

　　不得以欠费为由停水断电

　　新规概述：水、电、气、热、通信、有线电视等钱款费用，原则上由业主自行交纳，物业服务企业接受委托代收的，应当向业主出具专业经营单位发票，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。

　　解读：代收各种水、电、气、热等费用眼下已经成为一些物业服务公司的经营项目，物业公司代收这些费用，本应由专业供电、供水公司提供相应发票，由物业公司代开，但目前业主能够直接从物业公司拿到发票的并不多。由于一些小区的物业费收缴率不高，个别物业公司为了提高物业费收缴率，以业主欠交物业费为由，停水断电，甚至还有极个别物业公司将代收的水电费用挪作他用，弥补物业费的不足，不向供电、供水公司交纳。新《办法》明文禁止物业公司的这些行为。对于如何处罚，市住建委将出台相应的适用细则。

　　案例：前不久，建外SOHO东区发生停电事件，众业主获悉小区欠电力公司巨额电费，同时牵出小区拖欠巨额供暖费，物业服务公司称拖欠费用的原因是因为很多业主不交物业费。而建外SOHO东区商铺的电费一直是由物业公司代扣代缴的，但电力公司半年多没有收到物业公司足额交纳的电费。

　　影响：

　　开发商捂盘要算物业成本账

　　前期物业的规定捎带手地也打击了开发商的捂盘行为。依新《办法》规定，物业主要配套设施设备和相关场地能够共用的，应当划分为一个物业管理区域。而且还规定，物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的才能申请成立业主大会。新《办法》实施以后，如果再“分期分批”开盘，会让开发商肩上承担的物业费担子更重。

　　如果按照每平方米每月2元的物业费计算，一个住宅面积达到5万平方米的小区，开发商每个月就得掏出10万元，业主大会的筹备期以3个月计，3个月的时间开发商要为购房人支付30万元的物业费。如果拖的时间越长，费用会越高。

　　物业公司不再当“替罪羊”

　　在购房人签署购房合同的时候，同时还需要签订的是前期物业服务合同，这份合同是由开发商和由其选定的物业服务公司签订的，购房人只有接受的“份儿”。由于物业公司对开发商百依百顺，开发商的遗留问题物业公司即使了解情况也不敢“多嘴”。业主入住后，开发商撤场，留下物业公司跟业主打交道，出现的开发商遗留问题，物业公司也一并替开发商“扛”了。今后，这些问题就由开发商来承担了，物业不必再背“黑锅”了。