买房被售楼广告忽悠，入住后拿不到房产证……2009年至2010年第一季度，朝阳法院共审结商品房买卖纠纷327件。

　　本报记者对这些案件进行了梳理，根据引发诉讼的原因将案件进行分类。

　　统计发现，在商品房买卖纠纷中，开发商夸大宣传引发官司最多，但消费者胜诉率却不高，消费者胜诉率最高的纠纷是索要绿地纠纷。

　　关键词·商品房

　　售楼广告忽悠人 引发官司最多

　　在327件商品房买卖纠纷中，开发商夸大宣传引发的纠纷排在第一位，为76件。

　　对此朝阳法院民一庭副庭长俞里江法官解释，楼盘的软环境越来越受到大家重视，即楼房设计风格、容积率、物业管理等方面。由于“软件”环境与宣传不符导致的诉讼在2009年比较多，这是和以前不同的地方。

　　比如，有的开发商广告承诺聘请知名的“星级”物业公司管理小区，但最终根本不是；或者只与知名物业公司签订半年合同，之后就换别人；或者辩称只是请著名物业公司做顾问。

　　有的楼盘广告中称有音乐喷泉、园林会所等高档配套设施，有的称建筑设计为欧式或意大利式，有的承诺小区有学校、幼儿园，主打“学区牌”，但最终都没有兑现。

　　俞里江称，软环境决定着楼盘的升值潜力，很多人买房是为了投资，开发商也正是抓住这一点，在软环境上大做文章吸引买主，于是引发纠纷越来越多。

　　消费者胜诉率不高 缘于举证不足

　　统计发现，此类诉讼业主(即原告)的胜诉率却不高。在76件纠纷中，消费者胜诉仅有37件，胜诉比率为48.7%，还不到一半。

　　俞里江解释，胜诉率不高的原因是消费者举证不足。很多人只拿着一张广告宣传单来起诉，而且上面的广告词语义模糊，似是而非，使法官无从判断开发商是否违约。

　　根据最高院“审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”，只有销售广告和宣传资料内容确定而具体，并且这种宣传对买房人做出买房决定以及房屋价格有重大影响，销售广告和宣传资料才能视为合同的内容。当事人违反的，应当承担违约责任。

　　但在实际纠纷中，大多数的宣传资料上都是“高档楼盘”“空中花园”等含义不具体的词语，消费者持这样的一页广告宣传打官司，很难胜诉。

　　法官提醒

　　房屋买卖合同是法官审理案件的重要证据，消费者要把宣传材料中自己在意的内容写进合同里，把双方的权利义务约定清楚。

　　即使再详细的内容，只要写进合同里了，开发商就得兑现。