失衡的博弈

　　“在北京，不管你的房子盖得多差，物业配套多不好，你总能卖出高价，且一抢而光。”

　　一个问题是，在见涨的房价面前，百姓可以持币和房地产开发商博弈吗？

　　“这是不现实的。”万年花城副总经理黄玺庆分析，与开发商相比，市场上零散的买房者很难达成一致。

　　宏观调控一年，在百姓持币观望的同时，很多开发商也停售观望。

　　“在不到一年的时间内，他们为此每平方米多付出几百元的上涨款。”一位经纪公司负责人解释，假如“持币待购”是购房者和开发商博弈的表现形式，很显然最后的失败者还是购房者。

　　销控，是这场博弈中每个开发商和经纪公司通用的手段。

　　2006年4月9日，广安门外西豪逸景售楼处，一位售楼人员讲授的售房策略是，先登记摸底确定房价，放盘时，若有500套房子最多放盘100套，且户型多不好，待房子“一抢而光”，便迅速提价。

　　而该楼盘还未到放盘日，在登记初期就根据“已远超过楼房总数的登记量”将均价从8300元提高到8500元。

　　“这个博弈不成立，博弈是需要掌握资源。”北京朝阳大地房地产经纪公司总经理段枚焱说，开发商手里有大量的土地资源，且经济实力远远高于普通购房者，购房者无法与开发商抗衡。

　　今年初，在房价同样上涨的广州，市委书记林树森则怒斥开发商联合哄抬房价，其本身就是“抢劫”。

　　这一观点，在北京，被首都经贸大学房地产研究所所长张跃庆教授同样认可。

　　他认为，房屋销售价格的制定完全掌握在开发商手里，因为房地产市场是一个半垄断的市场，往往开发商会结成价格联盟。

　　“虽然没有公开抬价，但完全是合谋力挺房价。”张跃庆说，不管房子的品质如何，周边楼盘的最高销售价总是被新楼盘比对参照，且定期上调房价。

　　某房地产开发商向本报记者介绍，“在北京，不管你的房子盖得多差，物业配套多不好，你总能卖出高价，且一抢而光。”

　　“地荒论”下的利益推手

　　“不好好的规范这些开发商，批再多的地也没有用。”王珏林则认为，政府并没有做好监管。

　　“再不买，多少钱都买不着了。”4月9日，国贸房展会上，东三环外西大望路“小户型”主打楼盘“CBD传奇”一名售楼小姐向访者游说。她的理由是，以后城里面不再批地，就不会再有新楼了。

　　而这个楼盘确实演绎了涨价传奇：去年12月份开盘价8000元左右，日前已涨至8800元左右。

　　在北京房价持续高幅度上涨的同时，“地荒”论则促使这一速度变的更快。

　　实际上，在去年7月份，北京市国土局发布当年的供地指标就公布，二环以内将不再新增住宅商品房建设用地，但同是出于北京国土部门的数据显示，去年实际出让住宅用地585公顷，规划建筑面积679万平方米，仅仅占到计划出让土地的35%左右。

　　另一方面，地价飙升，也直接带来了房价的上扬。

　　4月17日，丰台区“成寿寺路甲1号印铁制罐厂住宅小区用地”经过64轮竞拍，最后拍出3.41亿元的至高价。

　　经核算，每平方米的土地最终出让价格为3376元，得主北京正江地产总经理唐文建给出的说法是，“销售不低于8000元/平方米才有利益”。

　　这一价格将比目前该区域楼盘价格高出不少。去年9月份，开发面积为170万平方米的“中海城”开盘均价为5400元/平方米，目前的销售均价也仅为6500元/平方米。

　　一天后，在北京市土地交易大厅，温泉镇一地块的拍卖价更是直逼周边新盘销售价格。位于五环外缺少配套设施的此地块的楼面价格达到了每平方米4863元人民币，而当地在售楼价每平方米仅五六千元。

　　业内人士给出的估算是，如果按北京业内公认的地价占房价的40%计算，理论上，一年以后，这一地块变成可售楼盘，房价将不低于12000元/平方米。

　　在中原地产华北区域总经理李文杰看来，土地出让价格增长的速度和幅度已经远远高于房价的正常增长。

　　中大恒基不动产营销总经理王述介绍，2004年8月31日后的“土地招拍挂新政”之后，土地价格大幅上涨的同时其出让操作也更加规范，但问题是，在政府获得土地增值收益的同时，房地产开发商的利益空间并未缩减，最后的结果是，购房者成为最后的承担者。

　　“不好好的规范这些开发商，批再多的地也没有用。”建设部政策研究中心副主任王珏林则认为，政府并没有做好监管，应该用行政的手段把市场上的房价拉开层次(价格层次和面积层次)。

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