悬疑二：“自住且90平方米以下可首付20%”——自住如何界定？

　　●背景：《九部委意见》第五条规定，从今年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

　　●分析：这项政策中，对“自住房”的界定成为决定贷款买房首付比例的关键因素。据了解，目前商业银行确定购房是否为自住，一是根据借款人的填报，二是通过央行“个人信用信息基础数据库”了解情况，三是通过当地房地产主管部门获取借款人的房屋交易、登记信息。

　　但业内人士分析指出，“事实上，是否自住本身就很难界定。靠个人填报掌握信息基本上毫无约束。个人信用体系的约束相对有效，但因为目前体系尚未成熟，仍无法发挥较大的效用。加上银行之间竞争激烈，银行很可能会想办法放宽贷款尺度。”

　　●预测：看来仅仅依靠现行的“自住”判断标准，很难达到调控的目的。改变目前局面的办法，一是对“自住”界定标准进行有效补充。例如通过贷款者有无日常水电费和物业费为标准来确定是否为自住。尽管该方法可以在发放按揭后，以事后监管的形式发现部分炒家。但无法事前预防，难以控制。二是政府通过各种扶持手段促进银行个人信用体系的完善，真正实现信用体系的约束力。三是对两成首付比例的适用条件做更多的限制。

　　政府会不会出台细则来保证“自住”界定的准确性？目前多数银行认为，2成、3成的首付款比例，对房贷者的影响并不大。而行之有效的政策制定起来难度较大，“预计短期不会有针对此问题的细则出台。”

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　　有银行业人士表示，新政要求对“购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定”，现在看，“自住住房”这个概念比较含糊，每个人在购房问题上，实际主要是以家庭为考虑单位的，但登记、按揭时，绝大多数只体现个人的相关情况。

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　　渠道之一是借款人自己的填报。银行要求，借款人申请住房贷款时应如实申报所购房屋的用途，不得将非自住房申报为自住房；第二是通过央行“个人信用信息基础数据库”获取借款人的贷款信息；三是通过当地房地产主管部门获取借款人的房屋交易、登记信息。

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　按照建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，从今天起，商业银行、农村合作银行和城乡信用社发放的住房贷款首付款比例不得低于30%，但不包括住房公积金贷款；另外，购买套型建筑面积90平方米以下而且是自住房的住房贷款最低首付款比例仍执行20%的规定。

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