“套型建筑面积”测算公式

　　建设部有关负责人日前明确表示，九部委新政中有关“套型建筑面积”的概念应参照由原国家质量技术监督局(现并入质检总局)、建设部联合发布的中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》。该规范自1999年6月1日起实施，指出“住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室(厅)、厨房和卫生间等基本空间”。

    其中，“套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数”；而“标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积”。由于规范中指出，“住宅标准层总使用面积等于本层各套型内使用面积之和：套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和；各功能空间使用面积等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和”；因而，可得出，住宅标准层总使用面积等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和。

    而根据规范，“住宅标准层建筑面积，按外墙结构外表面及柱外沿或相邻界墙轴线所围合的水平投影面积计算，当外墙设外保温层时，按保温层外表面计算”。因而，在计算套型建筑面积时，基本可得出一个公式。

　　此外，还有一些具体规定，如“坡屋顶内的使用面积应单独计算，不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积中，需计算建筑总面积时，利用标准层使用面积系数反求”、“利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1.20米的空间不计算使用面积；净高在1.20-2.10米的空间按1／2计算使用面积，净高超过2.10米的空间全部计入使用面积”、“跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积”、“烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积”、“阳台面积应按结构底板投影净面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内“等。

　　但中国建筑技术集团公司顾问总建筑师赵仲毅同时也指出，根据最新修订由2005年7月1日起实施的《建筑工程建筑面积计算规范》，“建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算”。

　　购房“建筑面积”涉及内容

　　而据建设部有关负责人表示，购房人购买的房屋建筑面积主要是根据原国家质量技术监督局2000年2月22日发布并于当年8月1日实施的《房屋测量规范》(GB／T17986)中的相关规定来计算。该规范中指出，“房屋的建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑”。“房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。”“房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。”

　　规范中还指出，“房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积”。在测算时，“各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取至0.01平方米”。

　　而在测算时，有一些具体规定，如“永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算“、“房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积”、“楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积”等。

　　“建筑面积”>“套型建筑面积”

　　由上述规范似乎可以看出，“套型建筑面积”与我们购房时所依据的“建筑面积”，不仅在表述方法上有所不同，计算方法也有很多不同之处。特别是购房者购房时所依据的建筑面积，还涉及“房屋产权面积”、“房屋共有建筑面积”等内容。

　　由此，一些业内人士指出，通常，购房时所依据的“建筑面积”会大于九部委新政中所依据的“套型建筑面积”。至于二者具体相差多少，会根据不同建筑的楼层不同、公共设施数量大小不同、以及墙体厚度不同等上下浮动。此外，建设部有关人士也表示，由于两个概念都非常专业，测量中也是由专业人士根据不同的具体情况来完成，因而较难给出具体相差幅度。

    (来源：新华网 作者：北京参考记者 杨侠)