保利地产步入“后500亿”时代：横盘还是向上？(3)

　　“开发房地产项目需要较长周期，经常前期规划办证就耗掉半年，因此，2011年要卖的房子，需要在2009年准备土地，同样，2012年卖的房子，大概今年底就得落实土地。”

　　在岳勇坚看来，假定公司今年销售面积约700万平方米，按70%的销售率计算，实际可售面积需要准备1000万平方米，再以容积率面积中扣除不可售的配套以及一些商业，仅2010年需要耗费的土地面积大约1500万平方米。“按公司每年20%~30%的增长速度推算，到2012年所需土地储备大约1500万平方米。”

　　按照保利快速发展的逻辑，假如今年新增土地储备1000万平方米，实际还不能满足后年的销售需要。“我们确实还面临某些区域土地储备不足的现状，例如北京、上海、广州，由于土地价格被抬得太高，我们的储备已经明显跟不上发展节奏，导致今年在这些城市的占有率呈现下降趋势。”

　　数据显示，保利今年在北上广三个城市的销售仅占集团销售额的约30%，另外70%都转移到了二三线城市。

　　由于二三线城市的平均销售价格低于一线城市，这也决定了保利未来必须以每年更大规模的销售面积增长来换取销售金额的同步增长。

　　事实上，凡是集中在二三线城市的开发商，都面临相似的战略，即加大土地储备和开工量。更为典型的企业如恒大地产(03333.HK)和碧桂园(02007.HK)，其土地储备和每年开工量一直都远高于行业平均量。

　　不过，保利在土地市场上的提前储备并非万无一失，一旦市场因为调控等因素而陷入观望，销售不畅的状况下，摆在保利面前的将只有两种选择：以存货形式积压资金，或者降价销售挤压利润。

　　瞬息万变的市场环境下，保利这一步棋有没有走对，还有待时间检验。(张艳红）