房产新政实施后，存量房贷利率调整一直是房奴关心的话题，记者昨日走访多家中介了解到，频频难产的存量房贷政策让不少客户的忍耐达到极限，而大部分中小银行正看准这一时机，拼命“挖墙脚”，办理转按揭业务正在成为存量房贷客户的无奈之选。

　　中介：咨询转按揭人数骤增

　　频频难产的7折房贷在其存量贷款客户中引发了轩然大波。记者昨天走访多家中介公司时获悉，有不少原先的老客户前来咨询此事，其中相当一部分人开始考虑将转按揭作为备用应对方案。

　　太平洋中介一家外环沿线的门店店长对记者表示，这两天确有不少人就此事前来咨询的，昨天一天大概就有八九人，不过基本都是原先在该门店完成交易的老客户。

　　“你知道的，我们中介是提供交易服务的，存量贷款的事情既非我们的服务内容，我们也并不愿意多涉及。 ”这位店长表示，这类事情一般而言，房屋业主多会直接和银行交涉，而中介则多为之前已在该门店购买房产的部分业主提供服务，“相当于对老客户的一种增值服务吧。 ”

　　同时，他还告诉记者，在来访、来电咨询的客户中，很多人在优惠受阻的情况下，都会问及如何将贷款转按揭到其他银行以争取优惠。他还透露，从去年下半年起，确有不少贷款担保公司和他们联系，意欲合作提供转按揭服务。不过，考虑到中介合作银行的利益，他们也不太愿意掺和进去。

　　美联物业总部相关负责人在接受记者采访时也表示，一般而言中介公司不太会帮客户办理转按揭的业务。“客户在我们这里买房子，房贷的事情虽说是中介帮客户办理的，但之后的事情我们一般不参与其中。”另外一家中介店长告诉记者，每家中介公司都有合作的银行关系，帮助客户转按揭势必会得罪合作银行。“客户如果真的要转按揭的话，我们也只是指条路而已。 ”

　　银行：中小银行拼命挖墙脚

　　“其实也是没有办法的办法，有些商业银行挖墙脚特别凶，我们的不少客户都表示要将房贷转到商业银行，甚至有商业银行的业务员直接在我们银行门口发放宣传单，还有甚者通过关系和我们业务员私下联系，让业务员帮着他们联系客户做转按揭。”一位不愿意透露姓名的银行工作人员这样向记者表示。

　　在7折利率优惠的问题上，该人士表示，“目前银行只能是抓大放小，即对原本贷款利率较高、贷款数额较大的优质客户做出一点让步，以留住这部分客户。而对于原本利率就已经很低，并且贷款数额不大的客户，则只能尽量挽留。 ”这也就是为什么许多银行的实施细则中，都重点强调了“原先享受8.5折优惠”和“贷款余额30万元以上”这两条的原因所在。对银行来说，这或许是一种弃卒保帅的策略。 “多等一天，银行就能少损失很多钱。”而且，央行在2008年内连续5次降息，已将银行利差压缩到了最小。

　　策略：办理成功需凭关系

　　虽然不直接提供转按揭服务，但出于业务关系，部分中介公司也会帮忙介绍给合作银行的信贷员。当记者以客户身份咨询时，中原地产中山公园板块一家门店工作人员昨天表示，她可以介绍他们的某合作银行人员提供帮助。 “他们会找家担保公司，先帮你垫上贷款，然后再转到新银行里去。 ”而对于涉及的转按揭的费用，“以贷款存量标的来计算吧，50万的贷款大概需要两三千元到最高六七千元吧。 ”记者同时还了解到，如果转入的是中小银行，则这笔费用中的大部分甚至全部更可由转入银行来承担。

　　据一位中介人士介绍，贷款公司或担保公司的主要业务是协助存量房贷的贷款人选择能提供更低贷款利率的银行进行转按揭。 “每做成一笔转按揭客户，银行可以给他们1%-1.5%的佣金”。

　　“现在转按揭成功与否关键看你有没有人。”中介人士昨日接受记者采访时坦言客户如果去办理这个业务，手续麻烦成功率低。该人士表示目前能成功办理转按揭的，大多是“银行里面有关系的”。

　　算账：不是所有转按揭都划算

　　奚女士是一名教师， 5年前在浦东购买了一套新房，在银行办理了50万元、 20年期的贷款，并选择了等额本息还款方式。经过5年的还款以及几次部分提前还款，目前只剩10万元的贷款了。

　　去年央行连续下调贷款利率，奚女士今年的月供压力少了很多，但是奚女士在向银行申请7折房贷时，却被贷款的银行拒绝。银行表示，他们只对存量房贷在30万元以上的客户办理7折优惠。

　　虽然所剩的贷款额不多了，但奚女士初算7折和85折摊到每个月也有几十元钱的差别，所以奚女士想到了通过转按揭来获得7折的房贷利率。

　　针对奚女士的情况，银行工作人员给她算一笔账：经过去年五次降息后，央行的5年期以上的贷款基准利率已经降为了5.94%，那么如果仍然享受85折的优惠利率，那么奚女士贷款利率为5.015%，月供为791.58元，还款总额为142483.54元。

　　而如果奚女士能够享受到7折优惠利率，调整后其贷款利率即为4.158%，则月供为747.63元，还款总额为134573.51元。可见，奚女士7折优惠下的月供比85折下优惠的月供少了43.95元， 15年共少还7911元。但是考虑到奚女士收入稳定，经常提前还款，还款年限很可能不需15年，所以节省的利息可能并没有上述这么多。

　　如果奚女士重新转按揭，不但需要重新办理两证，还需要缴纳违约费和评估费。如果10万元的贷款申请转按揭的话，加上1%-2%的按揭费、担保费、保险费、抵押登记手续费等费用，累计支出可能在4000-5000元。这样计算下来，奚女士可节省约3000元，不过要耗费大量的精力和时间，其实并不是非常合算。银行理财师表示，如果贷款金额较大的，所剩期限较长，转按揭就比较划算了。

　　同时，目前不少银行正争抢存量房贷客户转按揭，但一些银行在给予存量房贷利率优惠的同时，也对利率打折的年限提出了一些限制条件。

　　据了解，有不少银行对他行转按揭的存量客户，虽然给予了七折利率优惠，但贷款合同是以 “1+X”模式签的，即首年的贷款利率七折， 1年后利率是否维持下浮30%，需衡量当时的基准利率水平以及客户利润的贡献度。就算能获得优惠，其优惠程度也要根据当年实际情况而定，如果房贷政策或贷款者还款水平等条件发生变化，不排除上调利率的可能。

　　转按揭流程

　　存量房贷转按揭八步走

　　1、找一家可以提供更大利率优惠的接收银行。

　　2、向接受银行提出转按揭申请。备齐申请材料，包括原来的借款合同、购房合同、房产证复印件(无复印件也可)、身份证原件、收入证明、还款记录(一般是供银行扣月供的存折复印件)，到接收银行网点填写“转按揭”申请表。

　　3、信用查询，申请后，欲“转按揭”者须授权接收银行进行“个人信用档案”查询。

　　4、等待银行审批该合同，若申请者的各项条件符合该行的规定，且个人信用记录中没有恶意拖欠贷款的记录，接收银行一般会在7个工作日内作出受理 “转按揭”的决定，同时会电话通知申请人；若个人信用记录中有拖欠贷款或刷爆信用卡的记录，接收银行可能会拒绝接收“转按揭”。

　　5、提前还款，获得接收银行认可后，向原来的贷款发放银行申请提前全额还贷。

　　6、签订新合同，向原贷款发放银行提前全额还贷并拿回抵押的房产证后，到接收银行网点签订新的个人房屋抵押贷款合同。

　　7、重新办抵押，拿着房产证、全额还款证明 (由原贷款银行出具)、与接收银行签订的个人房屋抵押贷款合同，到各房屋所在地房屋抵押登记部门(一般在房交所)，先办理解押手续，后办理新的抵押手续。

　　8、手续交银行，将房产证、解押手续、抵押手续交给接收银行。

　　相关链接

　　主要银行现行存量房贷优惠细则

　　农业银行存量房贷在30万元(含)以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，且贷款人无连续90天(含)以上的逾期记录均可自动调整。

　　建设银行原贷款利率浮动比例执行基准利率的0.85倍；借款人在建行个人住房贷款近2年内贷款拖欠期数在两期(含)以内；重新定价时无拖欠贷款金额或不存在其他违约情形的；重新定价时借款人在建行不存在2笔上尚未结清的商业性个人住房贷款的。申请截止日期为2月22日。

　　交通银行原贷款利率浮动比例执行基准利率的0.85倍；存量房贷金额在10万元以上；信用记录良好的客户。

　　上海银行首套自住房，2008年10月27日前执行基准利率的0.85倍；最近一年内逾期不超过两次；存量房贷余额达到30万元以上。

　　兴业银行首套自住房，总面积不超过140平方米，两年内没有连续逾期还款记录。申请截止到2月20日。

　　招商银行改善性住房、首套房等可申请。征信良好，无逾期还款记录。考核综合信用度,3年内不得提前还贷,否则须支付相当于提前还贷总金额3%的违约金。

　　光大银行首套自住房，原贷款利率浮动比例执行基准利率的0.85倍；且没有不良信用记录的，其存量房贷的金额必须在30万元以上，在审查通过后可享受7折利率。