案情回放

　　小区破烂不堪业主不交管理费

　　上诉人(原审原告)：深圳市××物业管理有限公司(以下简称××物业公司)

　　上诉人(原审被告)：谢某某

　　位于宝安区××社区某B区×号楼的建设用地是谢某某向宝安区××镇××村某经济合作社购得，位于该经济合作社区域内。2003年11月7日，宝安区××镇××村委决定将某B区等四个小区通过向社会公开招标的方式进行物业管理招标。2003年12月24日，经过公开唱标和评标，××物业公司为上述四个小区的物业管理唯一中标单位。2004年9月10日××村某经济合作社与该物业公司签订了物业管理合同，委托该公司对某B区的物业进行管理，管理期限为10年，住宅用房管理费为每平方米每月人民币0.69元，同时合同还约定逾期缴纳管理费，应按应缴款项的日万分之五计付滞纳金。物业管理合同签订后，××物业公司于2004年10月12日进驻某B区住宅小区，进行物业管理服务。2005年5月18日，某B区第一届业主委员会成立，同年12月14日，某B区第一届业主委员会向小区全体业主张贴公告认可物业公司与原××镇××村某经济合作社签订的物业管理合同有效，并要求全体业主履行缴纳物业管理费的义务，其中的收费方案经业主委员会通过后，物业公司就收费标准报经物价局审核并予以公示。2006年1月1日起，物业公司自愿将物业管理费从人民币0.69元调低为0.65元。

　　谢某某的涉案住宅用房，按合同应自2004年11月12日起向物业公司交纳物业管理服务费，但因谢某某对物业公司提供的物业服务不满，一直拒绝交纳物业管理费。至2006年6月前，谢某某欠交物业管理费人民币共8353.62元。2006年6月至2008年6月底，谢某某欠交物业管理费人民币10725元，滞纳金2027元(每月自13日起计付，暂自2006年6月13日计至2008年6月30日)。物业公司提供了三份律师函，用以证明其自2006年起每年均有向谢某某追讨，但谢某某只承认于2008年5月25日收到了物业公司委托广东某律师事务所发出的催收物业管理费的律师函。对2006年、2007年两次发出的律师函，谢某某予以否认，物业公司也未提供证据予以证明。

　　物业公司诉至人民法院请求判令：1、谢某某支付2004年11月12日至2008年6月30日的物业管理服务费人民币19078.62元及滞纳金人民币6269.96元(自2004年11月12日暂计至2008年6月30日，按欠付金额的每日万分之五计)；2、谢某某承担本案诉讼费用。

　　谢某某答辩称：1、原××村某经济合作社无权代表谢某某及其他业主签署物业管理合同，其违法与物业公司签署的物业管理合同无效，对谢某某没有法律约束力。2、物业管理合同约定的物业管理费既未报物价部门审核和备案，也未经业主大会讨论和通过，对谢某某没有法律约束力，谢某某依法有权拒绝交纳物业管理费。3、物业公司未履行物业管理合同约定的管理事项，业主有权不予交纳物业管理服务费。根据《合同法》的规定，物业公司未履行物业管理合同义务在先，谢某某完全有权拒绝其支付物业管理服务费的要求。4、物业公司的部分诉讼请求超过诉讼时效而不受法律保护。根据我国法律规定，民事诉讼的诉讼时效为两年，而××物业公司诉讼要求2006年8月份以前的物业管理服务费已超过两年的诉讼时效，依法不受法律保护。

　　在本案二审审理过程中，二审法院到某B区现场调查，发现某B区只有一个大门供人员车辆进出，消防通道门被铁丝锁住，小区没有监控系统。小区里尚未建房的几处空地上杂草丛生，且均堆满了建材和垃圾，小区路面有几处开裂，有一处井盖破裂并不断往外渗水。关于小区绿化，据物业公司称，小区里的黄金叶均为其种植，有6000多株，但从照片可看出，该绿化面积未达到小区面积的20%。小区的现实情况与谢某某提交的小区画册相差不大，整个小区的物业管理情况未达到深圳市物业管理服务收费指导标准中的四级物业标准，小区的居民不满情绪十分强烈。又查，深圳市物业管理服务收费指导标准中的四级物业收费标准为0.5元／(平方米·月)，且“如果达不到最低一级(四级)物业条件，应在四级物业收费标准上下降10%-20%”。