多房企或将陷入困境 房地产投资“失速”？(2)

　　同期全国房地产开发投资10927亿元，同比增长23.5%，增速比1-2月份回落4.3个百分点。其中住宅投资7443亿元，增长19.0%，增速回落4.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.1%。

　　1-3月，全国房地产开发企业房屋新开工面积3.9亿平方米，同比增长0.3%，增幅较1-2月份回落4.8个百分点，增幅连续7个月收窄。预期今年上半年新开工面积涨幅将继续下滑，1-4月份预计出现2010年以来首次同比负增长，这将会影响明后两年的商品房供应。

　　1-3月，全国商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，增幅比1-2月份缩小0.4个百分点，主要原因是去年同期市场成交量较大。其中，住宅销售面积下降15.5%，住宅销售额下降17.5%。

　　3月份，全国商品房销售面积8235万平方米，环比上升17.9%，同比下降13.3%。上海易居房地产研究院副院长杨红旭预计，今年上半年，即便部分城市会出现“春季反弹”，但成交量绝对值也将维持较低水平；另一方面，保障性住房的成交量有望继续明显增长。综合而言，未来几个月全国商品房市场将进入筑底阶段。

　　值得注意的是，1-3月，全国商品房成交均价同比下降1.2%，较1-2月降幅缩小了7.8个百分点；其中，住宅成交均价同比下降2.3%，较1-2月扩大8.1个百分点，商品住宅成交均价跌幅较1-2月份有所好转，但从整体来看依然处于较低水平。3月，20个典型城市商品住宅市场总成交均价为10116元／平方米，环比2月份下跌5.4%，同比去年3月份下跌7.5%。

　　中小房企面临洗牌，全行业不会出现倒闭潮

　　受调控政策影响，房地产市场进入下行通道已是不争的事实。杭州金星房地产开发有限公司日前因其母公司资金链断裂而被债权人申请破产，更是给中小房企敲响了警钟。“首张多米诺骨牌已倒下，可以肯定的是未来将有更多的中小房地产企业面临倒闭、破产。”上海一家房地产企业的高层称，中小房企抗风险能力相对较弱，能撑到现在已经十分不易。

　　专家称，开发企业的利润主要来自于房价的上涨，房价涨不动或者下跌，自然会损及开发商的利润。去年四季度以来，全国主要城市房价开始下行，至今上海、北京等一线城市和部分二线城市的房价，已持续下跌6个月左右，房地产企业的营业利润显著萎缩，甚至出现亏损。金星公司破产就是很典型的案例。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌也判断认为，“今年上半年，一些中小房企，甚至是大型房企都会面临资金链断裂的危险。”瑞银房产也警示称，今年一季度末与二季度初是房地产高危期，或出现风险集中爆发、中小房产商资金链断裂、房地产市场洗牌整合。

　　有些开发商靠卖房子已经无法缓解资金压力，只能卖公司、卖股权。中原研究部统计数据显示：今年1季度全国房地产股权交易数量明显上涨，达到了38宗，同比上涨65.2%；总股权交易金额达到了102亿元，同比上涨了101.7%，首次突破百亿元交易额。

　　经济学家马光远认为，尽管目前各种数据表明房地产行业面临很大的风险，但并非已经到了通过破产倒闭等进行行业整合的时候。中国的房地产在严厉的调控下，尽管在逐步地告别暴利，但这个行业的利润本身并不低。事实上，大多数房地产公司在2011年的利润并不难看，在100多家发布了2011年年报的上市房地产公司中，约70%实现了业绩增长，因此整个行业不会出现倒。

　　持续调控引发多重效应值得关注

　　13日召开的国务院常务会议再次强调巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。4月12日，世界银行发布的《中国经济季报》也就中国房地产调控政策指出，当前措施并未过度，虽然调控会给地方财政带来压力，但最好的方法不是放松房地产调控，而是在地方财政体制改革方面取得进展。

　　专家称，随着调控政策的持续深入，市场的“寒意”已在房地产整个产业链条上的持续传导，当前至少有四方面的影响值得关注：

　　其一，房价的下行压力将持续加大。在外部融资环境难以显著改善的情况下，房地产企业通过降价促销回笼资金，依然是缓解资金压力的主要路径。房企破产事件也将会加速房企以价换量。新一轮的打折降价潮，还将在未来二三个月内大范围持续展开。这将有助于房价趋于合理回归，有利于调控效果继续显现。

　　其二，房地产开发投资增速下降恐将对后市商品房供应产生不利影响。总体上看，我国普通商品住房仍存在明显的供求缺口，市场对住房的需求是刚性的。增加普通商品住房的供应也是此轮调控重要的诉求之一。不过，从目前土地市场的遇冷、开发投资增速的下降等情形看，后市供应恐不容乐观。

　　其三，房地产企业倒闭增多带来的风险不容忽视。从金星房产等个案来看，由于是期房销售，房企一旦遭遇资金危机便不可避免地影响交房，甚至导致“无房可交”，引发业主与企业、银行之间的矛盾；此外，很多房企都欠有土地出让金，企业与地方财政之间的风险关联也值得关注。

　　德勤会计师事务所近日发布的《2012年中国银行业十大趋势与展望》报告提醒，在严格的房地产调控政策下，中国房地产市场已呈现弱势下行局面且会持续。在此背景下，楼市大幅调整带来的风险将是中国银行业未来几年内面临的主要风险，主要集中在房地产销售停滞和价格下降造成的开发商资金链断裂，以及按揭贷款违约等。

　　其四，房地产投资减速将对多个行业和宏观经济带来不利影响。比如，一知名混凝土预制桩企业负责人告诉记者，今年一季度该公司预制桩销售量同比下降超过6%，其中房产开发项目类预制桩销售下降更是超过3成。