公积金建保障房引发众多疑问：谁动了我的公积金？(2)
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2004年就已经实现上市的华发股份长期以来一直盘踞在珠海本地发展并成长为当地的龙头企业。该公司在2013年实现销售收入84亿元珠海市场实现的销售收入占比已达70%。
近年以来为了突破珠海本地市场的局限性华发股份开始实施全国扩张的战略重点进军国内一二线城市。
“在区域拓展上华发股份将继续扎根珠海基地确保珠海的龙头地位同时加大对广州、武汉、南宁的投资布局努力开拓其他一线城市、重点城市的市场。”华发股份总裁李光宁在不同场合多次强调向外扩张是华发股份近年以来战略转型的主要基调。
此番高价拿下上海浦东地块就是华发股份首次进入上海市场。出让资料显示该地块为普通商品房用地地块位置位于张江孙桥镇临近中环线华夏中路及申江路周边规划建设地铁13号线总出让面积45992平方米起始总价为12.48亿元容积率为2.
按照最终23.7亿元成交总价计算该地块溢价率高达89.9%成交楼面价25765元/平方米刷新了该区域的楼面价纪录。2013年万科曾在这一区域拿下的两个项目楼面价还只是21415元/平方米和21570元/平方米远远低于华发股份此次的拿地价格。
对于该地块的高价成交不少上海业内人士认为情有可原因为该地块地处张江南部附近拥有迪斯尼、 悦城染弑付喾矫娴睦梦蠢锤们虻姆⒄箍占浣洗笕杂幸欢ǖ挠占 ;不过对于缺乏一线城市项目运作经验的华发股份而言风险也是显而易见的。
“以2.6万元/平方米的楼板价计算该项目至少需要卖到4.5万元/平方米才能盈利目前该地块周边项目的售价都在3.8万元/平方米左右这对珠海华发将是一个不小的考验。”上海中原地产分析师卢文曦表示。
参照华发股份过往的项目开发经验该公司开发的项目定位主要还是以中端为主对于高端项目的开发和运作其实并无先例。这一点可以从华发股份的业绩报告中窥见一二:2013年华发股份实现销售收入84亿元净利润仅为5.38亿元利润率只有6.4%左右;2014年上半年华发股份实现销售收入40.51亿元净利润仅有0.457亿元与去年同期相比还减少了18.96%。
在业内人士看来首次进入上海房地产市场就拿下“地王”项目对于还是二线品牌的华发股份而言绝非明智之举“就品牌影响力而言华发股份在上海市场肯定比不上万科、世茂房地产等老牌房企这对产品营销而言肯定是不小的挑战”一名上海中介机构人士对记者表示。
财务风险凸显
在华发股份进军一二线城市、高调拿下“地王”项目的背后则是其日益紧绷的资金链条:由于拿地支出的大幅增加和异地项目新开工规模的提升华发股份截至2014年6月底一年内到期的非流动负债和短期借款之和已经相当于该公司货币资金的2.37倍预付款项已达到128.37亿元;数据还显示华发股份净负债率在2014年第一季度末期就已经高达232%随着预付款项的增加这一数据将进一步恶化。
上述数据表明华发股份目前手上的货币现金余额远远不足于用来偿还一年内到期的债务。更为严峻的是由于售楼收现的减少以及工程款和税费支付的增加2014年上半年华发股份经营活动产生的现金流净额已经从去年同期的10.22亿元降为负值至-7.9亿元。
在最新的“Themis上市公司财务安全评级”中华发股份的得分仅有37分属于高风险级。
“华发股份近年来的扩张表现出其积极的一面但其杠杆水平的过快提升值得关注。”中信建投分析师苏雪晶在最新研究报告中表示华发股份的短债压力以及净负债率已经达到历史高位如何平衡成长与杠杆过快提升是华发股份必须关注的问题。
迫于不断增加的土地支出华发股份今年以来不得通过多种手段在资本市场进行融资解压:今年5月21日华发股份发布公告称下属子公司珠海横琴华发房地产投资有限公司通过晋城银行股份有限公司向深圳平安大华汇通财富管理有限公司申请委托贷款28.9 亿元贷款期限为3年。
一个月以后的6月24日华发股份再次发布公告称下属子公司广州华宁房地产开发有限公司通过兴业银行广州分行向嘉兴募旗华广投资合伙企业(有限合伙)申请委托贷款贷款金额为9.5亿元贷款期限为2年。
又过了一个月华发股份再次发布公告称因经营发展需要下属子公司广州华枫投资有限公司向农业银行广州分行及珠海分行申请贷款贷款金额合计为9亿元贷款期限为3年。
据了解截至9月10日华发股份已经通过银行贷款、股权融资、委托贷款等方式一并获得大约48.3亿元的现金部分贷款的年利率甚至高达12%融资成本并不便宜。
“华发股份位于珠海地区的项目已经不多未来其销售、结算有50%的比重均需要依靠于珠海以外的异地项目对于目前规模还比较小的华发股份而言如何提高对外地项目的管控能力将是其未来发展的重要看点。”中信证券分析师陈聪认为华发股份需要在异地扩张的同时注意财务风险的平衡。
公积金贷款连续两个月遭秒杀
现在申请公积金贷款要等到明年
市场走弱广州一手和二手住宅成交价均出现松动部分购房者开始准备入市。
但是记者从市场上发现随着公积金贷款的日渐艰难四成新盘已经不接受公积金贷款而二手方面的商贷比例也大幅提升不少原本可以办公积金贷款的买家只能转投商贷无形间提高了购房成本。
记者还发现不单是一手楼盘对于公积金贷款的折扣要少于商贷就连二手业主也开始仿效一手楼盘给愿意接受商贷的购房者以“额外折扣”。
文/
记者潘彧、林琳
公积金贷款PK商业贷款
按文中周女士的案例首套房80万元贷款20年期限记者算了一笔账:
按照目前各大银行普遍上浮5%的利率来算商业贷款利率比公积金高出超过两个百分点。
商业贷款总共要付出674775元的利息。
公积金需要付出414686元的利息。
这两者的差额达到26万元。
现象一:
商业贷款比例大幅回升
吴小姐人在深圳缴纳的却是广州的社保和公积金所以不得不考虑在广州买一个小房出租以此“合理利用”公积金。然而在看了好长时间终于下定决心的时候她却被告知今年想做公积金贷款已经“没戏”了。
据了解在目前公积金贷款额度紧张的情况下有银行下调首套房贷利率上浮幅度促使商贷重新受到按揭购房的首次置业人士的青睐。满堂红市场研究部高级经理周峰称:“现在只能采用一次性付款或者商业贷款申请公积金贷款要等到明年了。”
“公积金贷款额度已经连续两个月被‘秒杀’。”合富置业市场部的梁燕明告诉记者合富置业的成交数据显示在按揭购买二手房的个案当中选择商贷的比例从8月上旬的42%大幅回升到9月上旬的62%而选择纯公积金贷款的比例则从8月上旬的42%回落到9月上旬的23%。
现象二:
商业贷款买家可获额外折扣
合富置业的成交数据显示9月上旬按揭购房的首次置业个案当中多达55%是商贷购房而在8月上旬仅有42%的首次置业型按揭购房个案选择商贷。梁燕明表示商贷重新受到首次置业买家青睐与有银行下调首套房贷利率上浮幅度有一定关系。
目前对于商贷购房业主也愿意给予一定幅度的让价空间且随着业主对商贷接受度的提升业主愿意给予的让价幅度也随之扩大。
合富置业的成交数据显示9月上旬首次置业者商贷购买总价200万元以内二手房的个案中业主的平均让价幅度多达11.2%而在8月上旬业主的平均让价幅度只有8.3%而已。
现象三:
四成楼盘拒绝公积金贷款
周女士看中番禺的一个新盘。去年以来的一年内该楼盘的均价从1.6万元左右降至1.3万元。她认为可以出手了但没想到在新一期产品发售时被告知楼盘已不接受公积金贷款。
“业内有消息说是40%的楼盘无法接受公积金贷款。”方圆地产首席分析师邓浩志对记者表示。
记者发现虽然许多楼盘依然接受公积金贷款但是给的折扣要少于商业贷款。
业内说法
经纬房产研究中心总监瞿中奇提醒买家抓住时机入市比选择贷款方式更重要。符合自己喜好的楼盘如果有了降价优惠这样省下的可能不只是几万元而可能是一二十万元了。
央行昨日发布三季度问卷调查报告:
昨日央行发布了2014年第三季度的银行家问卷调查报告、企业家问卷调查报告及城镇储户问卷调查报告。报告显示企业的经营状况仍有待提升成本小幅攀升但订单下滑。
数据还显示目前居民对楼价接受能力有所提高其中36.9%的居民认为目前房价“可以接受”33.6%的居民认为“令人满意”。此外居民的投资意愿有所增强基金和理财产品成为最受欢迎的投资品种。
本报讯 (记者李婧暄)问卷调查报告的数据显示银行家宏观经济热度预期指数为33.5%较对本季的判断提高4.3个百分点。
而与银行家不同的是企业家对宏观经济看法不同企业家宏观经济热度指数为32.2%按季降0.6个百分点按年降0.3个百分点其中37.4%的企业家认为宏观经济“偏冷”60.9%认为“正常”1.8%认为“偏热”。
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