公积金建保障房引发众多疑问：谁动了我的公积金？(3)

　　贷款需求下滑至低点

　　目前企业经营状况导致贷款需求持续走低。调查显示本季贷款总体需求指数为66.6%较上季下降4.9 个百分点为2011年三季度以来的最低值。

　　不过数据显示银行并未因贷款需求下滑而减慢贷款审批速度。银行贷款审批指数为45.1较上季度增加了2个百分点。不过与企业盈利下滑一致的是银行的盈利指数也将至2011年三季度以来的最低。

　　此外居民对楼价接受能力有所提高其中59.55%的居民认为目前房价“高难以接受”较上季下降 3.5 个百分点36.9%的居民认为目前房价“可以接受”33.6%的居民认为“令人满意”。

　　居民投资意愿

　　较上季提高2%

　　倾向于“更多储蓄”的居民占 46%较上季下降 1.6 个百分点;倾向于“更多投资”的居民占 36%较上季提高2 个百分点。

　　居民偏爱的前三位投资方式依次为: 基金及理财产品、 债券和实业。

　　首套房认定标准是否变化引发业界热议。针对“四大行将出政策，放松首套房认定标准”的消息，昨日银行方面并未否认。

　　关于北京二套房的认定问题，自2009年以来中央或北京层面曾出台过4次相关政策，且一直在放松和收紧之间反复。不仅是关于二套房认定，自2010年北京正式执行楼市限购政策以来，据记者不完全统计，北京已经至少5次出台调控政策。

　　从最早的限制购房套数，到要求非京籍人士的社保纳税年数;从二套房界定只认所有房屋套数，到现在的“认房又认贷”，北京的楼市限购政策在一次次的调整中不断升级。

　　而每一次政策都引发了一系列市场反应，如通州大兴遭遇大跌、“假离婚”渐热等。

　　“3套不放贷” 二手房成交降八成

　　政策背景：2009年，北京楼市涨声一片。数据统计显示，2009年，北京商品房及二手房的成交总金额高达7100多亿元，等同于北京全年GDP 11346亿元的六成。

　　为了应对房价过快上涨，2010年1月和4月国务院连续下发两则通知要求平稳房价。4月30日，北京市政府出台平稳房价实施细则，包括“对第3套及以上住房和不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民暂停发放购房贷款”，正式启动限购。

　　故事：北京开始实施限购之后，投资者的投机行为受到限制，市场成交反应明显。以二手房为例，5月1日、2日的日均签约量仅为211套，与4月份同期相比，降幅达82%。但对于自住型购房者来说，买房成为了老大难。2010年，林晶是北京一所高校在读学生，本计划当年6月毕业后留在当时的实习单位工作。由于之前北京楼市不限购，家里已经准备在北京给她买一套小房子。

　　限购细则出台后，林晶的工作和购房计划都被打乱了。毕业后，考虑到未来的生活质量，她最终回到位于浙江的故乡就职。“现在想起来，决定离开北京有多方面的原因，但住房却是最重要的因素。”林晶回忆。

　　“购房需纳税5年” 通州大兴领降

　　政策背景：2011年2月16日，北京楼市限购升级，要求“外地人在京购房需有5年连续纳税、社保”。

　　2月16日，新国八条北京细则——“京十五条”出台。细则要求对已有1套住房的北京市户籍家庭和可提供5年以上纳税、社保证明且无住房的非北京市户籍家庭，限购1套房，已有2套以上住房的北京市户籍家庭暂停向其售房。

　　此举一出，对于外地投资客和过度恐慌性购房起到了刹车作用。随后，北京通州、大兴楼市相继推出降价房源，此后这股降价潮也迅速蔓延至北京周边。

　　故事：2010年的限购，只是阻挡了部分外地购房者在北京购房的脚步。这次限购加码，则让大批想要扎根北京的外地人心痛。2011年，张明在北京一家经营电子设备的外资企业工作已有3年多了，年前妻子刚怀孕，两人正在寻找合适的二手房迎接宝宝出生。

　　京十五条的出台，令张明夫妻两人的购房之路受到阻碍，当时也动了离开北京的念头。最终，经朋友介绍，张明在大兴购买了一套不限购的商住两用房。“虽然孩子出生有个落脚地，但是离我们工作的地方很远，每天路上都十分耗费精力。”张明称。

　　“非唯一征税20%” 曾引发“假离婚”

　　政策背景：2013年3月30日，“非唯一住房交易征收20%个人所得税”政策出台，被称为史上最严厉调控。

　　从2012年下半年开始，开发商的降价行动逐步起到实际作用，不断有购房者重新回归楼市。再加上2012年央行多次降息、银行八五折贷款优惠重现江湖，北京楼市又进入快速增长期。

　　2013年3月30日，北京市地税局正式发布“国五条”。首次将二手房市场纳入调控体系，并按个人转让住房所得的20%征收所得税，出售五年以上唯一住房免征个税。除此之外，禁止京籍单身人士购买二套房。

　　故事：在北京“国五条”细则出台后，一些急于换房，而手中房产并不是唯一住房的夫妻，不少选择假离婚来避免非唯一住房出售时要缴纳的20%税费。

　　据媒体报道，北京市去年前三季度离婚登记数量达39075对，同比增长40%。

　　孙阳(化名)和妻子有两套满五年住房，本计划将通州一套市值170万元的房子卖掉，换套大房子。但新国五条出台后，需交纳将近30万元的税。不论是他自己还是来看房的人，都不愿承担这部分税款。为了换房，最后两人将两套房分别记在个人名下，然后离婚，“以满五年唯一住房”卖掉了通州的房子。

　　“认房又认贷” 换房成本提升

　　政策背景：在2011年发布的京十五条，明确对于二套房的认定只看购房者手中有无房产。但在2013年4月，北京住房公积金管理中心发布通知，购买第二套住房的贷款首付款比例不得低于70%;对于“无房有贷”申请者，仍执行贷款首付款比例不得低于60%。

　　根据链家地产市场研究部统计，目前全市二手住宅成交中，公积金贷款占比约为26%。公积金政策调整直接影响了换房人群，其中多为以中低端为目标的刚需和普通改善性需求。今年春节后，北京二手房市场处于持续低迷状态。

　　故事：“认房又认贷”对于换房群体来说，是一道巨大阻碍。陈晨住在北京朝阳区一社区里，由于父母年龄大了，便计划将父母两人接到北京同住。

　　可是打听下来，自己之前贷款购买的70平米两居室可以卖到260万元，而社区里的三居室总价在420万左右，按照“认房又认贷”的原则，二套房首付70%以上的规定，陈晨看中的三居室首付在300万元左右。“就算把现在的房子卖掉，首付还差很多。”陈晨无奈地表示。

　　■ 观点

　　刺激政策能否救市?

　　近期，在地方政府纷纷放弃“限购”、首套房贷款放松的大背景下，未来房价走向何方，再次引发了地产界业内人士的猜测。

　　“大炮”任志强向来以预测房价精准而被称为“任盈盈”。

　　9月22日，新浪地产刊发了一篇报道称，任志强近日接受媒体采访时表示，从目前的形势看，今年下半年中国经济发展还将是下降的趋势，中国房地产行业难复苏。这篇文章被注明转载自中国新闻网。该文是任志强罕见唱衰房地产的声音，因此引发市场热议。

　　9月22日下午，任志强就此在微博上称，他没有接受过中国新闻网的采访。但对于究竟是否说过唱衰房地产的话，任志强没有直接回应。

　　公开报道显示，任志强最近一次公开谈论房价，是在9月14日中国金融四十人论坛内部研讨会上。任志强的看法是，如果国家采取的政策恰当或者做适度调整，中国房地产市场不会进入下行通道，而将在持续波动中上行。

　　与此同时，国内几位素来以“唱衰楼市”闻名的专家，也在近期阐述了对房地产市场走向的看法。

　　9月21日，评论人士牛刀，就南京取消限购一事在微博上称，房子一钱不值的时候终将来临。9月23日，一家网站刊登了署名为易宪容的评论。职务为社科院金融研究所研究员的易宪容认为，“这些政策短期可能(也不一定)让房地产市场回光返照，市场最后一点能量耗尽后，中国房地产市场所面临的问题会更大。”易宪容称。

　　当放松限购已经无法阻止房地产市场的低迷时，放松房贷政策似乎成了最后一根救命稻草。日前，关于银行放松房贷政策的传闻纷飞，如果传言获证实，改善型需求将能够获得较大实惠。业内人士认为，房贷松绑，最大限度是对二套房的界定由过去的“认房又认贷”放松为“认房不认贷”，而这将带动楼市成交量上涨。

　　最新消息

　　多家银行：房贷政策暂未变化

　　从前天开始，市场就出现四大行房贷松绑的传闻。传闻称，四大行将在央行指导下，改变对首套房的认定标准，只要房贷还清，再申请就可以被认定为首套房。但是前天晚间四大行没有任何相关消息传出。昨天上午，传闻又变为“浦发、兴业等银行率先将首套房认定标准由原来的认房又认贷放松为认房不认贷”，到了下午，相关银行纷纷出来辟谣。真相究竟如何，北京青年报记者昨天继续进行相关调查。

　　昨天，北青报记者从工行、农行、浦发、兴业等银行北京分行了解到，首套房贷政策目前没有变化，还是认房又认贷。所谓认房又认贷，即认定首套房要查询住建委房屋登记和央行征信两个系统，客户过往购买过的房屋即使是一次性付款，在购买第二套房申请贷款时也不能享受首套房优惠;即使客户当前名下无房，但只要在征信系统里有贷款记录，再次购房也不能享受首套房待遇。

　　建行、农行总行昨天也表示没有新的政策发布。工行总行相关负责人表示，工行认真贯彻国家有关房地产市场发展的政策导向，一直以来积极支持个人住房和房地产开发的合理信贷需求。工行正密切关注房地产市场的变化和相关政策的调整，并将及时做好相关信贷政策的衔接，不断完善相应的金融服务。

　　兴业银行总行有关人士对媒体明确表示，截至目前兴业银行个人住房按揭贷款业务的客户准入条件和信贷政策未进行调整。有关报道失实。

　　新闻追访

　　房贷松绑空间：认房不认贷

　　虽然银行纷纷辟谣，但市场仍然对房贷松绑充满希望。信心的来源在于各地政府对房地产市场的解禁松绑。

　　前日下午，福州市政府网站发布《福州市人民政府发布促进房地产市场发展意见》，其中对首套房的认定标准作出调整。《意见》称，“购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首贷认定。金融机构在贷款首付款比例和利率方面按照政策规定的低限执行”。另外，“居民家庭拥有的住房套数只在购房所在地房屋登记机构查询”。

　　不过，北青报记者注意到，业内人士普遍认为，最早传闻的只要贷款还清再次申请就算首套房的标准不靠谱。

　　“如果只看贷款，那么未来拥有几十套房的投资者还可以按照首套贷款，这种政策松绑是滑稽的。”中原地产首席分析师张大伟认为，这种做法与本届政府一直以来的调控思路不吻合，不符合调整结构的市场预期。他同时认为，未来房地产购房信贷在目前过分紧张的基础上做一些调整是必然的，唯一松绑空间是变为“认房不认贷”。

　　交行首席经济学家连平也认为，限贷放松已是大势所趋，“认房不认贷”是合理的。不过限贷放松不会大力度地一蹴而就，而会是逐步、渐次地向前推进。首先解决的是自住房(一套)限贷的放松，其次是改善型住房需求贷款的松动。

　　市场分析

　　北京成交有望重回万套以上

　　虽然各家银行到底出台何种政策目前还无定论，但对房地产市场影响较大的就是“贷款利率的松动以及认房不认贷的二套房认定标准的变化”。

　　关于利率松动，根据链家地产市场研究部统计，在历史成交数据中，若房贷利率收紧，市场中八五折优惠利率占比小于40%时，成交基本维持在万套以下。2014年以来，信贷政策一直偏紧，尤其是4月份以后，市场中的八五折优惠利率几乎绝迹，致使北京月成交迅速跌落至8000套以下水平。

　　关于二套房认定标准，由“认房又认贷”变为“认房不认贷”后，名下无房但有贷款记录的首次置业者以及“卖一换一”的改善人群将会享受首套购房优惠，对市场影响较大。目前二手房市场上改善性需求占比约为40%，其中至少有八成属于卖一买一的置换需求。这一标准的改变将促使部分资金不充裕的换房需求积极入市。链家地产预计，如果此次放松属实，将引起未来改善性购房占比的提升，预计北京月成交量将能回到万套以上的水平。