楼价一直很平 西安"松限"库存去化周期超20个月(3)

　　买房故事

　　远郊平价房和煤老板抛售拖累房价

　　旧城改造，4000多元/m2低价房市场上大把

　　近几年，西安大力推进“城中村”改造，带来边缘地区“城中村”改造后新建商品房的大量增加。“在西安东北郊，没有配套没有环境可言的地方，会有4000多元/m2的毛坯商品房。这些房因为单价总价都很低，除了吸引低层人士购买外，也会吸引很多拿了补偿款的村民购买。而且这些房还能做到80平方米三房，120平方米四房，但确实没有舒适性可言。”西安某大型房企相关负责人介绍，今年以来，西安卖得最好的就是这种远郊的平价楼，1个月有100多套成交量，如果是价格比较高的区域，比如7000元/m2以上的，就算是“刚需”盘，一个月能卖20~40套已是非常好的销售业绩。

　　能源行业低迷，土豪低价抛盘累及一手豪宅

　　讲到“房姐”，西安高端片区曲江区某开发商一脸无奈。“像‘房姐’这种拿几个身份证在曲江豪宅片区买楼的以前还挺多的。2010年~2012年上半年能源行业还做得比较好，确实很多煤老板来西安买房。”谈及当年，开发商表示土豪买房都是“团购”，一个人来帮一堆人下定，付了定金后，那些业主才会陆续过来签约，“但后来能源行业不景气，也有煤老板抛售豪宅，价格低于市价都还卖不出去，也直接拖累了一手豪宅的价格。”

　　主流媒体地产主编

　　当地楼市

　　点评

　　房价洼地OR西安机会

　　在众多的城市样本中，西安是一个独特的范本。

　　对于老百姓来说，一个城市均价在6500元/m2左右，三环等稍远一些区域，价格“5字头”，还很有可能是万科、中海等品牌开发商，当然是件极实惠的事情。然而，对于业内人士来说，西安房价之低，十年间仅从3000元/m2涨到6000元/m2，只有两倍增速，却是件非常痛苦的事。每每以郑州、兰州、成都、重庆等周边城市类比，房价、成交量西安都是稍逊一筹。

　　分析西安房价一直低位运行的原因，首当其冲是供应量很大，而需求有限。从个人的感触来看，西安楼市还有一个较为显著的特征，即城中村改造带来的城改房大量供应。据不完全统计，市场约有500~700个主力在售楼盘，其中超过1/3是城改房。

　　很多人期待930新政一出，市场就会有变化。虽然我们也认可，在未来改善性需求将迎来高峰，但西安目前仍以“刚需”货量为主。在曲江二期、西咸版块等热点区域，中海、金辉、金地、保利、华润、万科等项目还在扎堆“拼杀”。

　　从专家的角度来看，论人口、经济规模、吸附力和年轻人的数量，西安的利好显而易见：常住人口850多万，经济规模可以，GDP5000亿上下，西北中心城市，教育、医疗、城市配套在西北首屈一指，如果每年30万的大学毕业生能留下，改变中小户型过剩、改善性房产不足的现状，西安的后发优势还是存在的。

　　西安楼市

　　启示录

　　曲江新区之“痛”

　　配套跟不上，豪宅区也得卖“刚需”

　　曲江新区可以说是西安开发新城的一个缩影。

　　“曲江规划都是为富人度身订造的。”有开发商直言不讳。西安目前的豪宅盘主要集中在曲江新区一期，然而在过高的库存压力下，聚集了众多豪宅的曲江新区一期也不得不放低身价，开始卖“刚需”产品。

　　资料显示，曲江新区原名西安曲江旅游度假区，2003年7月更名为“曲江新区”。曲江新区属于雁塔区，位于西安城东南，是以文化产业和旅游产业为主导的城市发展新区，核心区域面积40.97平方公里。

　　拥有大雁塔、大唐芙蓉园、大唐不夜城、曲江池遗址公园等景观的曲江一期可以说是成功的范本。但是，曲江二期却暂时难以复制一期的辉煌，这也导致曲江二期的项目只能“贱价出售”。

　　有开发商表示，总体来说，西安人都喜欢住南郊和高新区，用在曲江一期买房的价格，其实可以在其他区买到很不错的房子。如果说曲江一期还是有规划、有配套的，那么曲江二期则属于挖了个坑给开发商跳，“买曲江二期的可以说是不太理智的客户，赌的是曲江二期的未来。”跨了三环的曲江二期，在道路建设、生活配套各方面都无法与曲江一期比，而更大的打击则来自于规划的难以实现。

　　在曲江二期项目的卖点中，曲江燕梦湖曾与雁鸣湖、南湖齐名，“湖景别墅、一线临湖景观”曾是开发商对它的期待，但如今，这一期待已经成了泡影。在最新的曲江规划图上，“燕梦湖”彻底消失了踪迹。