2015杭州楼市悬念处处 专家：今年房价不会反弹(4)

　　距下沙一号线地铁口仅有150米的楼盘东方铭楼，临近交付却停了工。赶上了宏观调控，银行开发贷不批，所以只能通过小额贷款公司和民间私募基金进行融资，直接导致财务成本高企。据董事长周震远介绍，他目前正在进行多方努力，争取2015年完成项目的后期工程建设。

　　2013年7月30日，浙江三联集团有限公司以4.24亿元总价摘得该地块，折合楼面价9942元/平方米。但随后此项目便不断传出寻找下家的消息，一位本地开发商告诉记者，经过调研他们发现这块地的股权关系十分复杂，超出了一般的房地产开发项目。记者了解到的信息是，项目的确一直在寻找合作伙伴。他们一年前引入信托，项目资金成本较高；由于施工的滞缓，也导致项目的工期建设有所延迟。

　　新的一年到来了，这个项目会推向市场吗？三联方面的回答是肯定的；“工程已经开动，预计今年5月会达到预售条件，之后会启动销售”。

　　市场嬗变：让市场说话，充分竞争

　　终极悬念：期房被现房、准现房取代，90平方米小户型将减少，酒店式公寓夹缝中求生存，单打独斗的销售方式不敌案场多支销售队伍竞争……市场究竟会发生怎样的变化？

　　故事背景：悬念要从一个残酷的数据讲起。11月25日，杭州楼市(包含余杭、萧山)新建商品房库存量首次突破15万套大关，其中住宅逼近10万套。尽管在政策刺激下杭州楼市成交量屡创新高，但截至1月5日，杭州商品房库存量仍高达149980套。

　　故事的另一头则是一支强心针。7月29日，杭州限购松绑，时隔一个月后，杭州全面放开限购。同样是在8月，实行了8年之久的“90/70政策”悄然退市。9月30日限贷取消，央行又拿走了另一道掐住改善需求的紧箍咒。如果说，2014年上半年的楼市是凄风苦雨，那么下半年则散发了几丝暖意。

　　在政策的改变和楼市的变幻中，总有一些事物因市场的改变而发生改变。

　　本案线索：15万套超高库存、双限解除、土地90/70政策退市。

　　15万套高库存

　　让期房不再唱主角

　　2014年杭州楼市库存创下历史新高，失去投资热情、宏观调控成常态的楼市，现房、准现房销售呼之欲出，买方不必为楼盘交付货不对板、烂尾停工苦恼担心。

　　2014年杭州有70个项目交付，其中不少楼盘仍处于销售期。下沙板块，可售房源一半以上为现房销售。

　　历史新高库存也让期房熬成准现房、现房可能性增大。截至2015年1月5日，杭州可售房源量149980套。钱报购房宝指数统计，2014年杭州市区(含萧山、余杭)商品房签约91021套，月均成交7585套。按此计算，目前库存需要消化19个月。

　　2013年是杭州土地市场出让总量最多的一年，建筑总体量高达2100万平方米，大概可为市场新增21万套房源。迫于2014年市场的原因，不少开发商延缓了推盘速度，甚至有些土地留到2015年再开发，也就是说杭州楼市供应高峰很可能从2014年延续至2015年。即便未来几个月成交量进一步抬升，要快速消化库存以及新增房源，依然困难。在这种背景下，曾经独霸楼市的期房销售方式，2015年所占的比例将越来越低。

　　改善需求抬头

　　90m2不再一枝独秀

　　时针拨回至2014年8月11日。

　　当天，杭州市国土资源局挂出土地出让公示，两块宅地和一块商业商务兼容住宅用地都定在2014年9月10日进行挂牌交易。在这几块住宅用地中，将不再对套型建筑面积90平方米以下的户型比例作任何限定。也就是说，实行了8年之久的“90/70政策”(套型建筑面积90平方米以下的户型必须占整个项目70%以上”的相关规定)悄然退市。有新拿地的开发商已明确表示，项目以纯改善需求为主。2014年9月10日，德信拿的城东新城22号地块，是90/70取消后杭州首个自主定位的楼盘。开发商透露，该楼盘主力户型在120~140平方米之间，将面对改善需求。

　　2014年8月和9月，限贷、限购双限解除，改善型需求激发。2014年10月，杭州市区共成交商品房12768套，是五年来最高的单月成交量。据统计，89~90平方米的刚需住宅成交占比，10月比9月下降了4.3%；而120~140平方米改善户型，成交占比则增加了4.8%。

　　从个盘看，改善楼盘成交火热，绿城运河宸园一个月内两次开盘，劲销200多套精装修房源；主打180、240平方米的东方御府，10月开盘当天成交32套；主力面积320平方米的之江一号，买房下单周期比解限前大幅缩短。

　　近几年来，90平方米的成交份额一直高居近五成，其独大的局面会在2015年改变吗？随着多面积段户型供应量增加，小户型的高份额减少是在情理之中的事。

　　酒店式公寓成交下滑

　　低总价的或还有机会逃生

　　事情的反转常常就在一瞬间。

　　双限解除后，酒店式公寓的优势随之削弱。据购房宝指数统计，2014年市区前十大库存楼盘中，六个楼盘以酒店式公寓为主。有一组数据曾对酒店式公寓解限前后100天做了对比统计：受解限影响最大的酒店式公寓为60~90平方米之间的，较解限前同比下跌了18.77%。小面积酒店式公寓成交量有所上涨，最为明显的是40~60平方米面积段，上涨幅度达到了49.74%。

　　小面积的酒店式公寓一直以低总价吸引投资者，这类投资客数量相对固定。低总价的小面积酒店式公寓，仍能获取投资客的芳心，这或许是解限后，酒店式公寓的一条逃生之路。

　　单打独斗的营销模式

　　逐渐退出江湖

　　如果你逛2014年房展会，或者跑到很多楼盘售楼中心，你会发现身穿不同制服，或者不同配饰的销售人员涌过来，热情地给你介绍楼盘。

　　“不再单打独斗，一个楼盘案场将出现两个甚至多个销售团队，互相竞争。”业内人士如是说。

　　有关统计显示，2014年杭州楼盘案场引入两家及以上销售代理公司的比例超过20%，比2013年有了明显增加。在杭州，九成以上的外来开发商已引入销售代理公司。“杭州万科都是几个销代公司同时在案场销售一个楼盘。”一位业内人士介绍说。2014年三次推盘三次售罄的黄龙金茂悦，在案场引入了两大销售公司——同策和中原；在萧山有项目的一家大型外来开发商，去年开盘时，案场一度有三个销代公司同时卖房，最终PK掉了一家。项目负责人评定团队是否淘汰标准是：一切以成交数据说话。

　　向来只用自己销售团队的本土开发商也开始打破封闭。赞成在临平的项目找到了中原地产，“之前这家房企都没有用过其他销售团队。”杭州中原地产的总经理朱凌预测，2015年将有更多的本土房企接纳这种模式。

　　何处是归途

　　如果说2015年的楼市是一部厚厚的悬疑小说，那么读者在看完了抛出的悬念之后，都会忍不住去猜一猜大结局。谁的猜想可能最接近事实呢？钱江晚报记者请来了20位2015楼市的“读者”，请他们说出内心的猜想，也许，楼市福尔摩斯就藏在他们中间。

　　这些“读者”包括钱江晚报购房团成员在内的业内专家、开发商代表以及打算在杭州置业的购房者，他们各抒己见，说出自己对2015年楼市的判断。

　　专家：今年房价不会反弹

　　虞晓芬(浙江工业大学经贸管理学院院长，房地产研究所所长、博导)

　　2015年市场将会延续2014年下半年成交量比较大这一特征，刚需、刚改客户仍然是主流；由于库存趋高，2015年上半年的房价应该是平稳的，可以用四个字形容：量高价稳。这一年，综合体将纷纷上市，但市场需求是有限的，所以酒店式公寓、写字楼等商业项目压力可能会大于2014年。

　　丁建刚(省内著名房产专家、浙报传媒地产研究院院长)