一个楼盘艰难炒物管之路:收费不透明引业主不满(2)
困惑1
物管服务好与坏,谁说了算?
建议制订详细的物业服务质量评判标准
从理论上来讲,物业和业主之间的关系是很容易调和的,业主用管理费换取物业公司提供的等值服务,如果业主不满意服务,物业公司可以提高服务质量,以达到要求或者衡量出业主的要求超过支付的报酬,双方无法达成一致而解除合同离场。
但现实却是,但凡发生物管纠纷的小区,物业公司基本是不能按照业主的要求作出改变,直至双方矛盾激化不可调和,业主因此选择新的物管,旧物管一边叫苦亏本一边却又不肯离场。
纵观半山雍景苑业主更换物管的过程,可以发现,业主和物业公司矛盾不可调和,有两个明显的争议皆是缺乏标准所致:物管认为自己提供了良好的服务,而业主对此并不满意,这就存在一个评判物业服务质量标准的问题;旧物管不愿撤场还对业委会提起诉讼,理由是投票程序有问题,而业主认为通过投票产生的结果已经表达了真实的业主意愿,这里存在的就是一个解聘、选聘物管公司应执行怎样的程序才能无可争议受到认可的标准问题。
某物业管理公司负责人表示,从我国目前情况看,约有三分之一的物管公司是从房地产开发公司派生出来的“父子关系”企业,不少物管纠纷都是因为这种“建”、“管”不分的体制造成的。建议加快立法步伐,建立具有操作性的行业标准。应该尽快制订出物业服务质量的评判标准,标准一定要非常详细周密,甚至详细到一个小区的报箱应该设在什么地方,而这应该是物管公司、行业协会和相关行政部门共同来完成的事情。
困惑2
政府不可“缺位”,怎样介入?
建议建立政府部门介入程序,政府应起监督作用保公正
当前,在不少居住小区,业主、业主委员会与物管公司之间都存在矛盾。当矛盾不可调和时,谁来推动问题的解决?从半山雍景苑的案例可以看到,如果没有政府部门的介入,事件进展不会这么顺利。
此次半山雍景苑业主投票采用固定投票点和流动投票点两种方式,为了保证投票的公正性,房管局、居委会、街道均派出工作人员全程参与,上门让业主投票的三个小组,每一组都是由房管局、居委会、街道、业委会代表、业主代表五人组成,由房管局工作人员根据房产证名册核实业主身份,再进行投票,投票全程拍摄取证,每天投完票票箱始终在各方见证下封存保管。据悉,房管局、居委会、街道这样全程参与业主投票在广州还是首次。记者在保管票箱的房间见到,门上有两把锁,据悉钥匙由政府工作人员和业委会分别持有,门上有众多封条的痕迹,让人感觉整个过程犹如谍战大片的场景。
建议建立政府部门介入程序或物业紧急接管机制。由房地产行政管理部门、居委会根据业主的要求,针对小区物业管理纠纷指定临时物业管理机构按照立法规定的服务和收费的最低标准实施管理和收费,直至物业依法选聘新的管理公司。
困惑3
业委会居弱势地位,如何改善?
建议给业委会委员按标准发放一定的津贴
从半山雍景苑的案例可以看出,尽管每次投票的结果都是大部分业主同意炒掉旧物管,但几乎每次诉讼都以业委会败诉为结果。这反映出业委会在维权过程中的尴尬地位。
与众多没有成立业委会或者成立了业委会、运作并不顺畅的小区相比,半山雍景苑业委会的运作可算相当规范和积极,业委会有自己的办公地点,还建有微信号与QQ群。但是,业委会的正常运作所需的资金却几乎都靠业主捐赠。就像此次为了维权,聘请律师应对诉讼,业主们通过捐赠成立了维权基金,但这些与物管公司相比,不论是经济实力还是人员配置都显得极其薄弱。事实上,为了保证业主委员会成员的利益,不少国家和地区一般会规定委员可以按照标准领取一定的津贴,作为其时间、精力付出的回报。