北京昔日十强村负巨债 村民怕卖地还债日夜守护(3)

　　律师说法

　　签协议需经村民同意

　　村民称，未经村民表决同意，村委会无权签订与征地相关的任何协议。

　　对此，长期从事拆迁实务的北京圣运律师事务所王优银律师分析，根据《村委会组织法》，“村委会需要先通过村民表决同意，才可以决定集体土地和地上集体财产的处理权。”

　　王优银认为，村委会擅自签订房屋和地上附着物拆除补偿协议不合法，侵犯村民利益。同样，如村民不同意征地，且未经表决同意，村委会就签订拆迁补偿费协议和拆迁补偿安置协议书，协议也不合法。“村民如不认可相关协议，可通过诉讼要求法院确认协议无效。”

　　未征地先征房越权

　　永定镇政府介绍，目前，冯村的征地工作尚未开始，其土地性质仍是集体所有。而据门政征字[2012]4号文件，区政府是根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》对该范围的房屋进行征收的。王优银认为此举不合法，“因为征地未完成，它还是集体土地上的房屋。”

　　永定镇政府解释，目前集体土地拆迁没有绝对法，2010年3月24日，中央纪委监察部就进一步规范征地拆迁行为发出通知。要求“在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行”。参照通知精神和该条例，对涉及的冯村龙凤山庄建筑物进行征收补偿。

　　王优银认为，征地未完成，区政府无权先征收住宅或非住宅房屋。“集体土地及其上面的房屋仅省级人民政府或国务院才有权征收。镇政府的说法是错误的，集体土地征收有绝对法，那就是《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国土地管理法》。没有征地的前提下，区政府依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定征收百姓房屋，超越法定职权。”

　　储备中心涉嫌违法

　　王优银分析，冯村涉征土地为土储中心一级土地开发，可基本判定为批次征地。其征收基本程序有九步：征地告知、征地调查确认、组织征地听证、组织报批材料、报批审查、缴纳有关税费、两公告一登记、补偿安置听证和补偿安置。

　　村民们说，到目前为止还没看到征地公告。镇政府解释，征地工作尚未开始，故而尚未发公告。“征地工作目前已经完成了确界、农业人口统计等基础工作。下一步将召开村民代表大会，村民代表认可签字后，签订征地补偿协议。”

　　镇政府承诺，征地工作启动后，将严格按照北京市的规定办理手续。

　　但王优银认为，既承认征地未开始，那么土地储备中心就是充当了非法拆迁人的角色。“只有土地被征收后，土地储备中心依据《土地储备管理办法》相关规定才有权介入土地征收。土地储备中心这种行为亦是违法的。”(记者李显峰实习记者潘珊菊)