“维权斗士”揭物业灰色收入 多数人不知被侵权(2)

　　揭秘

　　灰色收入清单

　　●装修、保洁、绿化等公司进场费;

　　●在电梯投广告、搭台布展、摆摊设点等广告费;

　　●废品收购、送水公司等合作费;

　　●商户入驻小区后所得利润的抽成费;

　　●虚报电梯、公共照明、水箱等维修费;

　　●减员工作人员吃空额;

　　●降低绿化频率打主意;

　　●私划车位收费;

　　●变卖业主资料;

　　●截留业主水电费，挪为私用并赚银行利息;

　　●……

　　物业灰色收入不少

　　业主法律意识不够

　　“别以为你每个月交纳的物业管理费用就是物管公司的唯一收入，算得出来的都是细账，名目多，利润大。”长沙市雨花区金碧文华小区业委会某业主委员称，物业的灰色收入至少有10项。

　　“很多业主根本不知道哪些是属于自己的权益，意识不到合法利益被隐性侵占。”聂泳培说，法律知识的普及是业主维权的第一道门槛。甚至在当年有业主维权时，有个别业主因为忙工作而无暇顾及小区公共事业，这也是很多小区上班族的无奈之举。

　　如果要维权，法律规定只能以业主大会或者业主委员会为单位，而这也无形中成为了一道难迈的门槛。“破解小区业委会困局，应对现有的法律规则进一步细化，比如规定开发商不提供资料会接受怎样的处罚、业委会成员接受开发商或物业贿赂如何处理。”聂泳培说道。

　　律师说法

　　小区公共收益须全体业主投票支配

　　本报金牌律师团曾盺律师团队杨双律师介绍，小区的公共收益是指物业公司利用小区公共部分进行经营获得的收益。

　　常见的小区公共收益包括：公共区域的广告收益;小区公共区域的停车位收益;小区公共区域内租赁的摊位收益;利用公共配套如活动场地、会所、游泳池的经营收入;部分通信运营管理费;因损坏小区的公共设施进行的赔偿;物业管理用房的收益等。

　　小区公共收益是全体业主共有的，具体如何支配需要召开全体业主大会，由全体业主投票决定。如果由物业或者业委会代为管理，代管方需要提前制定使用计划，使用后也要公示账目。如果小区有业主委员会，可通过业委会出面要求物业公布收益，有盈余则需返还业主;如果小区未成立业委会，业主可联合申请仲裁或提起诉讼，获取分红。

　　业主维权的前提在于明确物业公司的管理权限，什么是物业公司可以自行决定处理的事情，什么是必须征得业主大会或业主委员会同意才能决定的事情。

　　“业主难维权的症结，在于业主对于个人的权益很重视，也愿意花时间处理;但对于“公家”的利益往往不重视，不愿意花时间处理，导致召开业主大会和成立业主委员会虽然有法可依，但能真正成立的少之又少，即使成立了也存在力量弱、人手少等问题。”杨双说。

　　互动

　　如果您所在小区也遭遇过类似问题，或者您对小区物业管理有何法律困惑，不妨拨打本报96258热线或者微博@Hi都市报，本报业主维权律师团将为您提供法律解读和支招。（见习记者 姜润辉 林锐新）