限购令下南京豪宅频现“零成交”

　　豪宅难卖？

　　仅仅就在两个月前的8月，“500万豪宅两天成交50多套”的消息还在南京楼市中掀起过一股热浪，“豪宅不受调控政策影响”的论断，也在那前后此起彼伏的出现。然而，就在一个多月后，事情开始起了变化。

　　在“国五条”与“限购令”的双重打击下，楼市中豪宅市场“受伤”颇深。除了传说中的“零成交”楼盘，还有的豪宅为推广发出数万条短信息，结果却没有换来一个回访电话。而从数据上看，进入10月以来，无论是月度、一周还是每日的楼盘销售排行榜上，豪宅项目都已不见了踪影。

　　限购令下
　　豪宅频现“零成交”

　　楼盘销售的冷热情况，表现最明显的地方，莫过于售楼处的案场来访及来电量。而据主城一个豪宅项目传出的消息，其向目标客户发出数万条短信后，竟然没有收到一个回访的电话！

　　“太让人吃惊了！”该盘的销售人员表示，这种情况自开盘以来从未遇到过，这一事实在沉重打击开发商信心的同时，也让很多业内人 士感到恐惧。无独有偶，主城另一个豪宅项目，虽然开发商此前表示对自己的产品比较有信心，但实际情况却是：开盘一个多月时间里，该盘近200套房源一直都是零成交。直到近几天才成交了第一套，成交比例0.5%。而近郊一家别墅项目在细则出台后一周竟然未接到一组电话。

　　在城东环紫金山板块的一家楼盘，年中开盘时，各幢楼的成交比例曾在80%-90%之间；而二次调控后，即使在定价上保持了相当的理性，成交比例还是迅速跌到50%以下，这还算不错的。很多定价偏高或老盘新开不愿降价的豪宅，成交更加“惨不忍睹”。

　　“零成交成为了现在的常态。每天都在期望中开始，在失望里结束。”一位售楼小姐干脆将自己的QQ签名档改为“我们竟然也开始朝九晚五了。”而另一位豪宅项目的售楼小姐透露，自从二次调控开始后，项目就基本没有了来访客户。“偶尔来看的，不是咨询政策的，就是要求退房的。”于是，在一些豪宅的售楼处，“劝止客户退房”成了置业顾问最主要的工作。

　　“再这样下去，我准备考虑转业了！”面对连续一个月零成交的残酷现实，城中某楼盘“销售冠军”徐小姐这样说道。

　　豪宅超过3000套

　　按目前速度能卖一年以上

　　按照市场法制，决定市场走势及价格变化的一个最重要因素，乃是市场上的供求关系如何。从这个角度来看，需求相对不足与供应量仍在增加的背景下，南京豪宅市场的竞争形势可以说不容乐观。

　　先看供应量，根据网上房地产的数据粗略统计，即使不算别墅物业，目前南京楼市中总价超过200万的在售豪宅房源也在3000套上下。而这些房源，有半数左右都集中在河西板块中。其中，已开盘的天正滨江有近170套，苏宁睿城90套左右，宋都美域不算“楼王”尚有100套左右，碧瑶花园还有200套左右，再算上保利香槟国际近百套，五矿御江金城的百余套，融侨中央花园的几十套，以及中海凤凰熙岸即将推出300套左右……河西豪宅总计大约在千余套左右。

　　与充足的供应量相比，在二次调控的影响下，市场需求则相应不足。除上述提到的种种现象，业内人士也有着明确的预期。“限购第三套房，这将打击投机炒房和部分改善需求的人，尤其是一些单价高，面积大的偏豪宅项目面临巨大的销售压力。”南京合众联恒房地产策划代理有限公司总经理程鹏表示，政策对刚性需求者基本没有影响，分区域来看，江宁、江北将保持稳定，而河西与城中板块将受波及最大。

　　此外，结合近期南京楼市的成交情况来看，豪宅所占的比例相当的低。在4月那次调控之后，很多豪宅项目仍然进入了当周甚至当月的销售排行榜。而二次条款及南京细则出台后，无论是一周还是月度销售排行榜上，都找不到了豪宅项目的名字。今年8月中旬，曾有过500万豪宅两天卖出50多套的记录，而进入10月，单日销售超过10套的现象已基本绝迹。

　　从目前的供应量和销售速度看，业内人士表示，保守估计，要消化现有豪宅存量至少需要一年以上。

　　面对冷淡的市场，众多豪宅相比当然不肯坐以待毙。由此，也产生了一些新的营销现象。“先要分清客户到底是‘被吓的’还是‘被限的’？”一位颇有经验的销售经理表示，如果是前者，他会要求置业顾问从通胀预期、产品保值和调控暂时等方面说服客户；而如果是后者，则需要“看他们购房意向是否强烈，同时判断他们能否承受假离婚的压力和风险，或鼓励他们以旧换新。”

　　没有被限购的外地客户也成为了豪宅项目当前主要的目标客户之一。“现在凡是看见门口停的是苏A牌照的车，感觉成交的希望就不是很大；但如果是外地来看房的，成交的可能性就会大很多。”一些精明的置业顾问这样总结说，“还有两类客户，一类是暴发户，他们对以前房子不满意或还没有买房；第二类是以旧换新的改善性需求客户，卖了旧房以后不再受限购令影响，他们也是豪宅争取的对象。”

　　不少豪宅则开始在产品上下工夫，希望能够通过产品的升级吸引有限的市场需求。曾大呼“卖不出去是没本事”的任志强的建议，也许值得部分豪宅开发商的借鉴，那就是“不要以为随便拿钢筋混凝土就能卖出去。当房企拥有了企业品牌、具备开发能力和竞争力的时候，即使是困难时期，你的房子也能卖得出去。”