限购令下南京豪宅频现“零成交”(2)

　　开发商应对

　　这个冬季，看豪宅大户如何“御寒”

　　有的曲线降价，有的积极营销，还有的忙着产品升级

　　-本报地产评论员　刘莉

　　在政策影响下，一些新的市场变化悄然而至，开发商的心态也有了很大变化，既有一部分楼盘推迟开盘被动“冬眠”，也有一部分走高端线路的开发商主动开动脑筋想对策。

　　限购令出台半月有余，不少高端楼盘开发商已经感受到了新政的威力。但是对于直接大幅降价，开发商心里还是很抗拒的，而半个月的颗粒无收也让他们面临的销售压力越来越大，此时部分开发商想到了内部消化的方式。

　　城南一家大盘的开发商近期就以“员工福利”之名，拿出了部分房源在员工和“关系户”中倾销，价格自然也要比售楼处的公开价格便宜不少。同样的销售手法，近期在其它高端楼盘也正在悄然上演，开发商要求员工“买自己公司的房子”，并给予一定优惠，有的让员工享受力度较大的折扣，有的则和员工签订协议，每年返还一大笔钱给员工。

　　好房捂着，差房“降价”

　　9、10月份向来是开发商推房的好时机，高端楼盘也不例外，但突如其来的限购令给不少信心满满的开发商浇了盆冷水。城东一家高端楼盘就是如此，开发商原计划在金秋十月推出小区里位置和景观最好的一批房源，价格自然也是所有房源里最贵的，限购令一出，本来很有意向的一批购房者纷纷打了退堂鼓，看到客户流失得所剩无几，开发商也明白此时推出高总价的大户型必然会无人问津，降低价格又舍不得，“这批房源我们是绝对不会降价的，只要限购令一取消，这样稀缺的房源肯定不愁卖不出去。现在我们干脆就不卖了，等明年年初再说。”

　　在把这批中心房源的上市计划暂时推后的同时，开发商打算先推靠近马路的一批房源，“价格应该会比9月的成交均价低个两三千元一平方米”，这样既降低了总价、吸引来一批买房人，又避免了直接降价可能造成纠纷。

　　劝购房人“假离婚”

　　根据南京限购令的要求，暂时限制家庭购买第三套住房，因此通过假离婚，将全部家庭房产转到夫妻一方的名下，再利用没有房产一方的名义买房就成为不少人热议的方式之一。近期南京楼市的确有不少销售员劝自己的客户选择“假离婚”，以满足购房或者贷款条件。南京某楼盘在9月底刚刚推出了一批新房源。新政出台后，不少交了定金的购房者不得不暂时搁置购房计划。面对限购令，其中一部分属于三次置业的客户就面临三个选择，第一是退房，第二办法就是把首付补齐或者一次性付款，还有一个办法就是“离婚”。国庆节以来，售楼员小许手上已经有5组客户办理了假离婚，而这些假离婚大多是他给的建议。

　　苦练内功，升级产品

　　“即使目前观望增多，但购房需求始终存在。”江宁一家高端楼盘负责人坦言，提高产品质量和售后服务将是企业应对调控、谋求长远发展的关键。为此，也有一部分高端楼盘开发商顺势而为、苦练内功。

　　据报道，翠屏国际投入1000多万对社区地库进行全面的改造，譬如水泥面全部改造为铺贴面砖、原破损坡道全部改造为石英砂坡道、地库与电梯厅连接通道进行铺贴并加强照明等。

　　江宁一家老牌别墅目前有一批联排、双拼和独栋别墅房源在售，面对新政的冲击，该项目营销经理表示，他们的房源总价最低的也要四五百万，像独栋房源都是千万上下，因此仅仅是推出一些优惠的话，对销售的促进作用不会很大。“目前我们认为别墅开发商应该考虑的是如何提高品质、增加楼盘的附加值”，为此他们营销部已经拟定了多项建议，包括尝试精装庭院、增加露台赠送面积等，“已经提交给老总了，目前正在审批过程中”。

　　积极营销，保持人气

　　一些积极应对的豪宅开发商，开始改变原有的营销观念和具体的营销手法，在近期通过展示样板间或组织活动的方式来积累客户、保持人气。进入10月以来，保利地产不但公开了香槟国际的样板间，同时举行了“和乐中国，相约杨丽萍”的和乐大使选拔大赛；宋都美域邀请马未都来宁作“马未都盛世收藏讲座”；而天正置业刚在10月中旬举办完“奢华之夜”的晚会，近期又接着推出了高尔夫球排位赛……一时间，各类活动精彩纷呈。、

　　一位开发商坦言，虽然现在豪宅是在过冬，但是开发商不能就此“冬眠”，还是应当采取积极的应对措施，保持项目的关注度和热度。“限购令”确实很有杀伤力，但这一政策注定是非常时期的临时管制措施，如果楼市调控的目标实现了，那么这一政策也会随之取消，时间短则半年，长则一年左右。因此开发商不必过分悲观，冬天已经来了，春天还会远吗？