后世博上海楼市短期盘跌趋势难改

　　伴随着历时184天的上海世博会降下帷幕，上海楼市也在二轮调控下逐步冷却，总占地3.28 平方公里的世博园区的土地未来规划成为市场关注焦点，后世博时代，世博板块将对上海楼市产生怎样的影响？笔者认为，和北京奥运会类似，后世博时代上海楼市短期趋势将很难改变，该板块的重新规划建设发挥影响力将在未来两三年内逐步呈现。

　　自八年前启动世博会筹备以来，上海的城市基础建设在世博会这一核心引擎拉动下发生了翻天覆地的变化，超过4000亿元的直接或间接的总投资在彻底地改变区域环境的情况下，也拉动区域的地块价值大幅提升，而这一改变八年来已经基本呈现，目前世博周边地价、房价都以处于历史最高峰，其提升空间已很有限。但伴随着世博会的闭幕，板块重新规划建设的步伐就此启动，新一轮针对世博板块的建设即将展开，虽然本轮建设的规模和力度将远逊于之前的八年，但投资的叠加效应对上海楼市的影响仍不容小视。

　　首先，短期内上海楼市势必将同全国楼市一样经历一个艰难的盘整期。一方面因为世博地块从新规划到进入开发这个时间会很长，毕竟这是上海内、中环间绝版的巨幅地块，很难在短期内形成有效的市场供应。另一方面，国际国内复杂的经济环境决定了管理层短期内必然会以经济的稳健增长为第一要务，下大力气降低通胀，确保经济的平稳运行，房地产行业必将在短期内受到持续调控，这个大原则不发生变化，市场短期趋势将很难发生变化。只不过在微观的区域市场内，可能会因为市场对未来板块的长期看好导致该板块周边项目高位盘整的幅度更小、时间更短、市场信心更加坚挺。

　　其次，中长期而言，世博区域板块的价值将被再度挖掘，加之优越的区域先天条件：内中环间绝版大型居住板块、上海最后的最靠近市中心区域的临江板块、世博前所未有的配套优势等等。该板块必将成为未来上海豪宅的绝佳板块。正是基于此，笔者坚信，上海的城市开发管理部门必将审慎开发该板块，在时机成熟的情况下，少量多批的进入市场将成为未来该区域土地供应的主要方式，而与此同时因为珍贵，区域开发对于开发企业的资质要求必然严格，该板块必将成为我国高端房地产市场开发的斗秀场。

　　此外，可以想见，总占地3.28 平方公里的一块绝版成熟地块进入政府的土地储备库，势必将为管理层调控上海高端市场提供更多的选择，不管是心理的威慑作用还是地块的投放市场都可能给上海的高端物业市场带来更丰富的调控手段。而且，基于区域地块绝佳的先天条件，该板块土地市场未来可能成为上海土地市场真正的风向标。文/新聚仁机构董事长 李嘉政(本文仅代表作者个人观点）