一家房企的信托融资剪影 地产信托收益风险激增

　　6033只，2205亿元，这是中国信托业协会公布的今年前3个季度投向房地产业信托业务的数量和规模。业界认为，这令人咂舌的数量和规模在四季度还将继续被刷新。对于信托业来说，这无疑又是一个收获的年份。其实，从2005年房地产调控以来，每到调控愈演愈烈的境地，每到其他融资渠道遇到缩窄的状况，信托公司就成为房地产业的“救世主”——过桥融资、项目借贷等融资方式花样迭出。

　　诚如《国际歌》所唱：“从来就没有什么救世主”。信托公司扮演的救世主角色是以高昂的信托融资成本为代价的。今年以来，信托融资成本节节攀高，已从往年的10%左右飙升至15%以上，最高的甚至达到25%左右。地产信托数量和规模的激增从另一个维度说明了这是地产公司和信托公司共谋的江湖，这里的生存法则就是——或者与泡沫共舞，或者远离这个高风险、高收益的领地！

　　信托收益风险激增

　　11月3日，万通地产公告称，与平安信托签署《房地产项目投资战略合作框架协议》。双方合作的目标项目主要为长三角、西南、环渤海以及其他区域的优质住宅项目以及城市综合体项目。双方以50%∶50%的比例投入资金进行开发。

　　“由于连续的宏观调控，开发商以往通用的二级市场再融资、银行开发贷等渠道多被关闭，通过信托公司进行融资是目前通行的渠道。”中伦金通律所合伙人黄治国告诉记者。

　　中国信托业协会公布的三季度末信托公司主要业务数据显示，前三季度，信托公司投向房地产行业资金共计近2200亿元，环比增57%，房地产信托市场火爆的现象十分明显。

　　通过信托融资已经是国内房地产企业的一个主要融资渠道，但是随着市场的不断升温，融资成本也水涨船高，投资风险也明显增高。

　　高成本阴影

　　“目前市场上的信托产品承诺年化收益率达10%，如果再加上5%～10%的费用，房地产企业支付给信托公司的融资成本至少15%～20%，一些信托项目融资成本甚至高达25%左右。目前的开发利润绝不能支撑如此之高的融资成本。”上海本地某中型房地产开发企业的财务总监对此表示担忧。

　　记者调查发现，在10月18日～24日的1周时间里，就有4款投资于房地产和工商企业领域的信托产品发行。而最近更有多款信托理财产品集中上马。

　　例如浦发银行正在代理一款中星虹达置业项目信托计划，期限1.5年，预期年收益率为7%，认购起点300万元；招商银行目前也正在代销一款中都房地产项目信托，这款2年期的信托产品，年收益为9%；该行还将推出另一款绿城中国的房地产信托计划。除此之外，上海多家银行目前也与信托公司商谈合作项目，接下来会有更多的房产信托产品推出。

　　一家银行私人理财部理财师表示，现在销售地产信托已经采取配额制，“比如9月，我们卖的一只地产信托，最多只能向50位客户销售，每个支行的预约单都很火爆，其8.2%的年收益吸引了不少投资者。”

　　总结最近的房产信托产品，出现了两个比较明显的特征，即门槛高、收益高。这些房产信托项目都要求投资金额在300万元以上。比如上述两家银行代销的房产信托计划，认购起点均在300万元；此外，收益也很诱人，投资产品预期收益率在9%左右。更有部分产品预期收益率高得惊人。比如前不久珠江控股遭到吉林信托拒绝后，转向借重庆信托发行地产信托产品，预期年收益率高达13%。

　　尽管融资成本不菲，但开发商还是不惜血本借钱。黄治国分析认为，在没有针对房地产信托的监管措施出台的情况下，接下来2个月房地产信托产品发行规模会进一步扩大，收益率上升的概率也随之增加。

　　“一旦房地产市场观望情绪过重，成交量惨淡，开发商有可能面临资金链断裂的风险。其风险也就不言而喻了。”黄治国告诉记者。

　　收益率之忧

　　10月初，银监会曾下发了《关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》，规定信托公司不但不能将债务性集合信托计划资金用于补充房地产开发项目资本金，以达到国家规定的最低项目资本金要求；而且，对于那些宣称资本金已经到位的企业，信托公司有义务去证实这一点，必要时还可以委托有资质的中介机构进一步核实认定。此举被认为是银监会再次出手堵截信托资金输血房地产的重要举措。

　　“银监会通知下发以后，目前信托公司和房地产公司普遍采取的办法是股权合作以及回购的方式，平安和万通的合作就是典型的代表。”黄治国告诉记者，“发售房地产信托产品虽然能帮助开发商尽快筹集资金，但高额的融资成本也让开发商背负压力。”

　　黄治国分析认为，目前房地产与信托公司合作有两种方式：一是信托公司跑马圈地，与一线房地产企业签订战略合作协议。二是房地产专业机构开始介入，房地产信托呈现出了更多的基金化特征。

　　从目前的市场情况来看，房地产信托大多都是固定收益的，1年期的年化收益率最低也有7%，高的则可以达到10%以上，但是真正的收益率则要取决于项目的进展情况。

　　由于对于房地产市场的走势，市场参与各方态度不一，或乐观或谨慎。在足够的质押、抵押等保障措施下，房地产信托产品的信用风险和市场风险能够得到有效控制。但不能否认的是，如果房产市场持续低迷，一些房地产企业融资成本高，风险也随之增高，一旦未来楼市价格急转、资金无法及时收回，将直接影响信托计划的收益，甚至无法兑现收益。