一家房企的信托融资剪影 地产信托收益风险激增(2)

　　案例

　　一家房企的信托融资剪影

　　哈尔滨一幅即将挂牌的土地难住了李新鹏(化名)。

　　这是一块未拆迁的办公用地，李新鹏已经拿到了拆迁协议，并一次性交付了拆迁补偿金6000万元。按照“潜规则”，他的公司已经是招拍挂的内定人选，甚至他们已经谈好了价格。只要他再拿出1.08亿元，这块地就归他了。所谓挂牌、摘牌，不过走个过场。

　　让李新鹏为难的正是这1.08亿元。作为哈尔滨的一家本土房企，即便与政府、银行都颇有渊源、交情，李新鹏还是感受到了今年这轮行业调控的阵阵寒意。

　　这块地在很早之前就被李新鹏看作了囊中之物，彼时李的盘算是靠另几个项目的销售回笼来支付出让金以及拿到四证，再由此申请银行贷款。“2个亿的贷款，当时都打好招呼了。”李回忆道。

　　如今受调控影响，公司其他几个项目销售回款缓慢，几个项目一番腾挪，已难免捉襟见肘。在前期支付了拆迁补偿金后，公司能够分拆出的流动资金仅剩几千万元。这些钱还远不够支付出让金，更不要说满足办理四证的项目自有资金比例。

　　“市场在观望，政策却越来越紧。自有资金不达标，拿不到四证，就算银行想放贷，也是有心无力。”1.08亿元必须在摘牌后的1个月内交齐，而紧接下来的1～2个月内，如果不能及时办理四证，公司就会错失明年初银行信贷的充裕期。如何找到资金并将这些断续的时间节点连接起来，必须要解决。

　　求助信托

　　据李新鹏的估算，该地块项目的总投资在6.2亿元左右，要达到办理四证的标准，意味着公司必须至少拥有2.4亿元的自有资金。刨去公司能提供的3000万元资金，尚存超过2.1亿元的资金缺口。

　　银行信贷无门，其他融资途径的成本也是水涨船高，比较了几家私募机构的要价后，李新鹏最终选择了信托融资。

　　信托公司给李新鹏设计了1个2.15亿元的2年期信托产品。根据设计，全部的信托资金将用于项目公司的股权受让与增资，并最终持有公司87.5%的股权。

　　“这样，在支付土地出让金、办理四证后，预计明年3月份会拿到银行贷款，4月就能开工，年底就能预售。”李新鹏对融资计划的及时性感到比较满意。

　　天下没有免费的午餐，信托公司肯如此帮忙，也少不了李新鹏的慷慨回报，尽管这份慷慨多少有些不情愿。

　　“15%并不是融资的最终成本，此外还要加上信托公司的报酬、银行的托管费用、信托计划成立前期及投资运用所发生的费用等。”李新鹏表示。

　　而根据记者拿到的该项目信托预案明细，项目公司实际融资成本已经达到20%左右。

　　豪赌后市

　　行业仍在调控，并且政策愈发紧缩，限购令、限贷令已逐步由一线城市向全国扩张，新一轮的预售资金监管也已经蓄势待发，这一切都在给市场传递一个信号，楼市有下行风险。

　　但肯接受20%的融资成本，是李新鹏在赌哈尔滨的楼市。

　　按照20%的融资成本，该项目在2011年底预售时，楼价必须要达到4600元/平方米以上，公司才能盈利。而要想达到目前房地产项目普遍的25%的总投资净利润率，楼价还要再大幅提升。

　　设计信托方案的信托公司同时也替李新鹏算了一笔账，要想达到净利润率25%，项目中的住宅预售价要在6500元/平方米，商业更要8000元/平方米。

　　地价低成了李新鹏的定心丸。“我们是要开发高档住宅，而目前该地块附近的高档小区售价都在6500元/平方米左右。”他觉得就算受调控影响未来哈尔滨房价，不会大涨，但只要维持目前水平，项目本身仍是有较高的安全边际。

　　成交数据显示，市场的观望氛围越来越浓。这种情况下，李新鹏是否还能安坐？将来的项目销售是否能逃出观望阴影？如果未来资金链进一步紧绷，公司还有多少利润空间可供高成本融资摊薄？

　　“调控会对成交及价格有所影响，但哈尔滨并不属于房价过快上涨的城市，所以未来明显波动的可能性并不大。”李新鹏依然还很乐观，但他能否笑到最后还需要时间来证明。