一家房企的信托融资剪影 地产信托收益风险激增(3)

　　记者观察

　　共谋的江湖

　　一个是产业结构中脱缰的野马，一个是金融机构中出了名的“坏孩子”，在今年宏观调控下，地产公司与信托公司这两个一向以胆大著称的角色共同引爆了今年房地产信托规模与成本齐飞的行情。

　　于是我们看到，在前三季地产信托激增57%，创2200亿元新高的同时，地产信托不断高企的融资成本也在更新着坊间此前的认知，这从一路水涨船高的投资者收益以及信托业净利润额可窥得一斑。市场人士观测，假若没有相关地产信托调控措施出台，地产信托的规模与成本增长速度在四季度还将继续刷新。

　　资本市场上没有无利益的资金往来，地产公司不惜拿出更多利润来渡过调控难关，信托公司也乐得抬高收益，增加业绩。

　　这种双方对于各自后市业绩的博弈与野心，原本无可厚非。但在愈行愈紧的地产调控中，地产公司的高成本融资，抑或信托公司的高收益投资在市场人士看来却不亚于累卵之危。

　　在记者接触的多位业内人士看来，要在这满江湖气息浓郁的信托市场寻求平衡，找到一个低风险的生存法则并非易事，关键仍是控制欲望。

　　寻求共生

　　显然双方也注意到收益与成本平衡点对于和平共处、共同繁荣的重要性。为了更大限度的达成默契，信托公司已经越来越多地在前期介入地产项目之中。

　　“现在比较通用的方式是，信托公司与地产公司共同对项目及当地市场作出评估，在项目总投资以及总回报上达成一致，然后再依此商定信托融资的额度以及成本。”一位信托从业人士表示有了对项目总体认知的共识，双方对利润与成本谈判时，才会相对顺利一些。

　　在谈下总的打包后的融资成本，信托公司才会把融资成本转换为利润，分拆给信托公司、投资者、以及托管银行等各方。

　　在部分人士看来，早期介入，成本打包，已经是目前寻求平衡点最有效率的一种方法。

　　尽管双方共同的项目调研会增加对市场判断的准确性，但究竟多高的产品利润才是地产企业能承受的最高融资成本？在这个最为关键的各自风险把控问题上，双方仍是多有争执。

　　“一味的利润最大化，显然不行。一方面要顾及房地产的行业风险，另一方面也要顾及到单个地产公司的利润还有多少可以分享的空间。”在一位信托公司从业人士看来，任何一个环节出了纰漏，都会在破坏地产企业资金链的同时，也对信托产品的安全性造成威胁。

　　用最小的成本撬动更多的资本仍是地产公司的本性。一位开发商向记者表示，“当然是越低越好。”这显然与信托公司想捞一笔的意愿形成冲突。

　　“一般开发项目的毛利润在35%以上，净利润也要在25%左右。”中原信托的营销人士认为，在项目中信托资本完全可以要价20%的收益率，甚至以上。

　　这种观点很能代表部分地产业务激进的信托公司心态：凭借可以帮助地产公司撬动银行的低成本贷款，占比不高的信托资金完全可以要个好价钱。

　　这也遭到了一些市场人士，尤其是开发商的反驳，这些声音认为，“在一些房价上涨比较平缓的二三线城市，一些项目的利润并不高。行业调控前景未卜，融资成本也要考虑到开发的盈利性与可持续性。”

　　“2008年的地产危机中，信托融资成本一度达到30%左右，那也就是最高了，再高不要说地产公司舍不得利润，我们也不敢做了。”上述信托从业人士认为在正常年份，信托成本在15%～18%之间即为合理，在今年的调控继续风险中，比较合理的成本应该在20%左右。

　　抹不去的江湖

　　地产信托的持续火爆，一定程度上证明了两者在成本与风险考虑上的默契。从近几年地产信托迅速发展来看，也鲜见失败案例。这种默契是否就是信托市场上长盛不衰的生存法则？

　　事实未必尽然。甚至包括信托从业者，也不得不承认，相对于银行房地产信贷的“正规军”，房地产信托市场则更显江湖气味。

　　这种江湖味道更多的来自于市场双方的“不听话”，地产行业的现状已不必多言；而信托行业历经多次调控，尽管监管层一直意图将信托推向高端理财领域，但由于信托制度有效的规避性特征，直到目前融资类仍然是主要业务方向。

　　也正因此，当银行信贷紧缩时，地产企业自然而然的就涌向了信托。而信托也乐得一个轻松的赚钱渠道。再加上信托公司在投、融两方面的灵活性与多样性，在房企越来越强烈的融资需求以及可以获取高额回报的诱惑面前，大量的个人投资者、机构投资者、合作机构等的委托资金纷纷流入地产行业。

　　既是江湖救急，就必冒风险。这些资金，称它为投资者的钱也好，或者信托公司的信托资产也罢，多数充当的只是过桥资金。当它们被募集起来并开始计息时，所投资的项目往往还只是开发商与信托计划共同画出的一张“饼”。

　　在后市行情未定的情况下，这只能是风险向投资市场的一种转嫁。在这种情况下，单纯地产公司与信托公司的利益勾兑默契，又怎能抵抗未来的市场风险。

　　尽管以往经验表明，每次的地产调控都伴随了信托业务的大增，并且也鲜有信托项目破产或中止案例。但这只能说明了信托市场的幸运。

　　在今年这一轮的行业调控中，并不见得会比上一轮幸运，“撑死胆大的，饿死胆小的”生存理论也并不一定适用。

　　君不见限购、限贷、加息、预售资金监管等大表调控决心的措施已经轮番上阵？有迹象表明部分房地产企业的资金链开始紧绷，此时，地产信托江湖的生存法则或许只能是克制自己的欲望。（邱桂奇 张晓赫）