楼市的“高烧”久治难退 病根到底在哪里(2)

　　第三，今年1月19日，温家宝总理在国务院一次会议上，曾把“尽快制定规范地方融资平台的措施，防范潜在财政风险”列入今年宏观政策方面重点抓好的工作之一。来自经济观察报的数据显示，到2011年末，地方政府债务总额将到达15万亿元。另一项数据则显示，2009年全国财政收入为6.84万亿，而作为预算外资金的土地出让金就达到1.59万亿。可见，在目前的GDP总量考核机制下、在地方政府债务高企之下，地方政府对土地出让金的依赖难以消除，房地产业无论有无文件明确仍可能继续充当实际上的支柱性产业。

　　第四，无论是“国十条”还是“新五条”，虽然调控在压制需求的同时强调保供，但具体实施时重心并没有调整到位。我们知道，购房需求中既有投资、投机性需求，也有无法否认的大量刚性需求。对刚性需求的强行压制必然会导致需求的报复性反弹，这是前几次调控失利的教训之一。此外从地方出台的“限购、限贷、限外”细则来看，种种行政措施仅仅是一种短期的、临时性的手段。既然是短期行为，市场必然会增加调控无法长期坚持的强烈预期，这也正是所谓的“利空出尽”。

　　最后，目前，社会各界对后续宏观调控措施的出台存在诸多猜测，有的猜测加息周期的开始及货币政策的转向将进一步增大开发商的资金压力，有的则寄希望于房产税的出台能在保有环节挤出更多的存量房。但事实上，这些预期存在很大的不确定性。首先，在全球定量宽松的环境之下，作为新兴市场之一的中国不可能频繁或大幅地加息，否则利差之下会引来更为汹涌的境外热钱。况且，加息动作过猛肯定会严重损伤实体经济的发展和加大地方融资平台的压力。其次，房产税虽然在媒体上炒得火热，但由于缺乏相应的评估等配套机制以及法理上的障碍，短期内出台房产税的可能性不大。

　　照此说来，目前的调控政策虽然手段不可谓不严厉，各级政府的决心不可谓不大，但只要土地财政、财产分配不均、土地供给垄断、保障房长期缺位、高物价负利率以及供需关系失衡等楼市泡沫的推手不能有效地消除，楼市退烧恢复理性是很难企及的。

　　在经济全球化的环境下，预测未来房价走势的工作依然风险巨大。而且，随着“十二五”规划对城镇化超50%目标的实施，加上未来一两年国内CPI可能继续处于高位的预判，以及美国未来定量宽松政策的连续推出，人民币升值的脚步可能继续前行，国内经济结构调整的阻力重重，这一切都将加大楼市调控的难度。但不管怎么说，保障老百姓安居乐业和保证经济及房地产业健康良性运行一样，必须是核心政策缺一不可的目标。(评论员 张洪)