豪宅市场投资加码 专家担忧楼市马太效应加剧

　　虽然调控依旧，然而上周本市商品住宅成交均价却再次环比上涨2%，跳到了23489元/平方米，创下了二次调控以来周均价的新高。而在这个新高的背后，是高端豪宅成交的“给力”表现。 “我感觉现在买这些高端豪宅，3年内价格涨50%没有问题，因此我会推荐我圈内的有资金人士现在购房。”投资人士李先生在接受记者采访时的一番话，也道出了高端豪宅“给力”的原因所在。

　　市场

　　豪宅市场乍寒还暖

　　虽然加息限购、土地供应增加等调控措施紧逼，但是上海的豪宅市场却呈现出乍寒还暖的现象。

　　虽然其成交量随着楼市调控而变化，但据新浪乐居数据显示，40000元/平方米以上楼盘成交均价依然坚挺，二次调控后11月成交均价为57708元/平方米，比4月调控前的价格还要高。而均价在50000元/平方米以上的19个上海新楼盘之中，多达八成的项目成交均价出现上扬，环比涨幅在7%-12%不等。

　　以位于徐汇滨江板块的“尚海湾豪庭”为例，9月份新上市9号、10号两幢江景房源，共推出面积4.58万平方米、162套，主力户型为216平方米—400平方米的四房、五房。从搜房网监控中心提供的该案近三个月的成交数据来看，9月份，该楼盘成交21套、均价58200元/平方米，10月份成交53套、均价61600元/平方米，11月份成交54套、65100元/平方米，逐月量价齐升态势明显。而一直备受关注的上海星河湾项目，其10月成交均价为47998元/平方米；而到了11月，该楼盘的成交均价突破了5万元大关，达到了50316元/平方米。

　　一手市场如此红火，二手豪宅市场也随即走俏。在“沪十二条”出台后，此前成交比较活跃的世茂滨江花园、仁恒河滨城、翠湖天地御苑等高端物业的买卖交易量均出现不同程度的降温。来自汉宇地产的数据，今年10月期间，总价在1000万元以上的二手房交易量较新政前下降了50%左右，而总价在500万元至1000万元的二手房交易量也环比下降了30%。这些数据均高出二手房交易量的平均降幅。但这一现象在11月就出现逆转。 11月中下旬，在一系列经济事件的影响下，对300平方米以上的大户型表示有购买意向的明显增多，较之前增加15%—20%。从过往成交记录来看，大户型的成交均价要比一般户型高出30%-50%。其中，豪宅买家一次性付款的比例高达五成以上，较10月普遍增长10%-20%。

　　中原地产的调查数据特别指出，11月位居中心区域的高端物业成交比例和10月比出现明显回暖。就11月成交出现量价齐升的卢湾区来说，新天地板块依然是资金实力买家追捧区域。例如，板块内的标杆楼盘翠湖天地，目前户型面积在150平方米-190平方米的3房受到改善需求的追捧，由于该楼盘的市场挂牌量十分有限，因此价格十分坚挺。本月翠湖天地御苑成交单价已经达到93000元/平方米，保持稳中有升态势。另外滨江沿线的江景房香港新世界花园近期表现活跃，成交价格基本在55000元/平方米-70000元/平方米。

　　高端豪宅的热卖，也不同程度带动了别墅市场，7月以来，上海别墅成交均价已连续4个月持续上扬。中房信提供的最新数据显示，截至11月中旬，今年均价5万元以上的新建高档别墅成交了481栋，比去年全年的374栋还高出28%。

　　位于三林板块上南地区的“尚东国际名园”11月17日推出62套别墅房源，为近五个月来中环线内惟一别墅新盘。据上海中原研究咨询部最新监测数据显示，该案已于上月21日成交一套，单价高达8.03万元/平方米。此价格刷新板块最高单价纪录。此外，位于佘山板块的“中凯曼荼园”11月15日推出22套独立别墅，也是该板块继5月份 “佘山东紫园”批量供应后的首次高端别墅大批放量。从近几个月的板块别墅走势来看，区域性高端产品的供不应求仍是长期态势，此次投放有望提速后市交易步伐。据上海中原研究咨询部监测数据显示，“中凯曼荼园”10月份成交一套、单价78800元/平方米，11月17日最新成交一套、单价82300元/平方米，价格保持稳中有升，创该案史上成交单价最高纪录。

　　对此，上海中原研究咨询部总监宋会雍向记者表示，尽管面对限外令等多项政策制约，高端豪宅及别墅放量势头不减，新增供应在一定程度上也拉动了成交反转向上。豪宅市场拥有经济实力相对雄厚的置业者，其需求实现能力与调控关联度相对有限。同时与第一次的调控相比，在目前通胀的压力下，购房者的预期已经发生了变化，房价下降预期减弱，近期因为CPI上涨明显，很多人开始判断房价将上涨，豪宅更是如此，避险资金入市成为主流。