解读规划建议地产关键词 猜想"十二五"福州楼市

　　“十二五”开局在即，11月30日，福州市委九届十五次全会审议通过了《中共福州市委关于制定福州市国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》(以下简称《建议》)，为未来五年福州城市描绘了发展蓝图。

　　那么，“十二五”规划将对福州楼市产生什么样的影响？下一个五年，我们的居住生活将会有哪些改变？为此，记者走访了相关业内专家，从地产视角解读福州“十二五”规划的含义，对未来五年福州楼市的变化进行了大胆的猜想。

　　“一区三轴八新城”，三环内全是中心区

　　政府规划：《建议》指出，未来五年福州将构建“福州大都市区”，构建“一区三轴八新城”的城市发展空间结构。其中，“一区三轴八新城”：一区，即中心区，三环以内；三轴，即传统城市服务轴、城市东扩发展轴、城市南进发展轴；八新城，即荆溪、上街大学城、南屿南通科学城、青口汽车城、新店、东部、马尾、亭江琅岐等八个新城。

　　楼市猜想：“未来五年，在海西的大背景下，福州城市的扩容速度将超过我们的想象！”福建房地产专家刘福泉表示，作为海西经济区的中心城市，福州的城市框架、人口容量、城市化水平在“十二五”期间都将提高到全新的高度，为“海西经济区”成长为中国“第四大经济增长极”提供依托平台。在他看来，楼市版图的不断扩张，是福州城市影响力迅速增长的一个显著表现。

　　在未来“福州大都市区”的规划中，即将于2012年全面通车的三环路圈起了未来“大福州”的核心区域。业内人士分析，之前福州城市规划提的是“一城两翼双轴线”，是以闽江和乌龙江为中轴线，而“一区三轴八新城”的规划则跨过了闽江、乌龙江，使之成为真正意义上的沿海大城市。

　　申发置业总经理罗新指出，“十二五”期间是福州三环内地块完成规划、建设的五年，“在三环路、地铁等交通动脉的连接下，五年内‘大福州’城市格局将基本成形，十年内福州市民的居住半径将延伸至三环。”

　　楼市板块“裂变”，“八新城”崛起

　　政府规划：《建议》中明确提出将全力推进东部新城、晋安新城、马尾新区等城市新区建设。同时，加快上街大学城、南屿南通科技城和南通物流城、青口汽车城、甘蔗荆溪新城建设，强化其教育科研基地、创新产业基地、汽车产业集聚区、生活性物流中心功能，建设综合型生产生活新城。

　　楼市猜想：零距离营销机构副总经理杨臻预测，未来五年，福州将形成“一个中心，多个副中心并存”的城市格局，楼市居住板块迎来“裂变”：“金山、五四北、东区等目前的新区板块在未来五年将完成蜕变，在商业、交通等市政配套陆续进驻后，将形成具备完整功能的城市‘副中心’，纳入福州核心居住生活圈。”

　　刘福泉也认为，五年后，福州人对金山、五四北、东区的地理概念将有明显改变，以往觉得有些偏远的城市新区、近郊，将成为市民的主要居住区域。

　　根据规划，未来五年中心城区周边将崛起多个以产业为核心的新城，包括上街大学城、南屿科技城、南通物流城、青口汽车城、甘蔗荆溪新城等。杨臻分析，每个新区都有明显的产业分工，区域特征明显，“以产业集聚人气，形成新区组团式发展，是此轮新区建设的最大特点。在‘八新城’的规划下，福州楼市将出现多个新兴板块，比如连江贵安板块、荆溪板块、南屿板块、永泰板块等。”从近期八县区域的土地拍卖情况来看，开发商已经相继进入这些区域，福州房地产业的发展空间正在迅速外拓。

　　房产税开征，福州或成试点城市

　　政府规划：12月2日，在福州召开的“中国税务学会2010年年会暨全国税收理论研讨会”上，与会代表指出，房产税、个人所得税、增值税等将成“十二五”期间税制改革的重点。同时，财政部税政司综合处处长周传华近日也表示，“十二五“期间将稳步推进房产税改革，个人房产将逐步纳入到征税范畴，使房产税成为地方政府重要且稳定的财政收入来源。

　　楼市猜想：近期房产税再度成为业界关注的焦点。摩根大通董事总经理兼中国证券和大宗商品主席李晶预计，政府抑制房价上涨的目标明显，而作为调控工具之一的房产税将会先在京沪等一线城市试点，并于未来三年内推广至全国。

　　那么，福州是否会成为试点城市之一呢？杨臻认为，福州作为沿海一线城市，在未来两三年内进行房产税试点和开征的可能性很大。同时，他也指出，“即使房产税开征，对房价的影响也是有限的，如果想起到平抑房价的目的，还需要推进住房制度改革、优化市场供求结构，才能真正起到平稳市场的作用。”

　　也有部分业内人士提出，征收房产税在操作层面存在一定的技术难题，“比如房产税的征收方式、征收对象、应纳税范围、税基、税率该如何界定，房产价值如何评估，都存在较大争议，需要做大量前期工作，各地的细则也将存在差异。”因此，业界普遍认为，“十二五”期间，房产税的试点改革是中央加快推进财税体制改革不可或缺的一部分，但短期内推广实施的难度较大。