排队摇号、争抢购房卡这样的热闹场面再度回归楼市，当5月的总成交量创下历史新高之后，专业人士一方面担忧市场过热盛景下潜伏的隐患，一方面无不异口同声地宣称现在又进入“卖方市场”。

　　内环沿线的房子涨了，新江湾的房子涨了，三林的房子涨了，九亭的房子也涨了。根据相关机构统计，进入6月后，许多楼盘的平均成交价格的上涨幅度已经突破20%，甚至更多。“买涨不买跌”，这条铁律从来不单适用于股市，在楼市同样为众人所认可。

　　与去年楼市从低谷缓缓走出的情形不同。2006年的房产市场，还是以结婚购房、拆迁购房构成的刚性需求主导楼市；而2007年，在刚性需求未减弱的情况下，为提升居住品质、改善居住生活的柔性需求逐渐抬头，以二线蓝筹的发展态势一路走高，最终和刚性需求成为两股主宰市场走向的强大力量。

　　在二手房市场，中小户型房源成为交易主流产品。中原地产调查数据显示，改善型需求客户逐步取代首次置业的刚性需求客户，占到总量的六成左右。可以预见，类似的柔性需求客户将转换成为未来二手房市场的主力军。相比刚性需求，柔性需求的购房者，不但注意房屋总价，便捷的交通和完善的生活配套也是其考虑的重要因素。由于目前在售新盘主要集中在外环线以外，市区内多为中高档大户型房源，对于普通自住客来说，二手房成为置业主要对象，因此，中小户型二手房成交活跃。甚至有部分中介为获得更多新房源，模仿新房市场，推出许多新鲜促销手段。

　　根据易居中国研究院的统计数据，2004年上海住宅成交量高达3300万平方米，2005年只有约1800万平方米，2006年回升至约2200万平方米。不难看出，在过去两年持续的宏观调控政策之下，上海楼市需求明显受到硬性抑制。在投资、投机需求锐减的同时，普通市民的改善型需求亦陷入观望，只有刚性需求仍“一枝独放”。随着股市获利资金回流，改善型需求从慢慢复苏跃升至楼市主流力量之一。

　　专家表示，楼市短时期的供不应求势必推动价格上扬。而“刚柔并济”的楼市结构变化也正印证了调整协调供求关系的矛盾，才能推动市场的健康有序发展。(王巍立)