升价论：没楼卖楼价会急升？

　　还得看市场需求和商家财力

　　市场调查

　　价升的关键是

　　“供减”与“求升”并存

　　在反对取消商品房预售制度的众多理由中，有一个核心理由，那就是由断货引发的“升价论”。有市场人士认为，如果情况不变，今年楼市七八百万平方米的供应总量中，只有亚运城的8000套住宅属于真正的现楼，即使算上其他零星的现货楼盘，整体现货的供应量仍只是预售楼盘量的零头。假如取消预售证，广州楼市会有将近一年时间的断档期。供不应求，由此就会导致楼价继续上升。

　　取消预售证真的只会令房价更高？有一定道理。从2007年至2909年，广州一手住宅供应逐年减少，每年减少幅度约50万平方米，与此同时，广州楼价从2007年的8735元/平方米、2008年的9338元/平方米上升至2009年的9346元/平方米，可见，供应量减少确实让楼价上升。但是，如果从供求关系上来说预售证，那么就不得不考虑“求”这方面的元素。2008年新增供应量约为550万平方米，但其成交量只有553万平方米；而2009年的新增供应为500万平方米，但其成交却高达978万平方米，成交均价仅比2008年增加了8元/平方米。即是说：只有“供减”“求升”或“求平”，价格才会上升。

　　本刊视点　　

　　投入多了，资金回笼的要求却快了

　　是升是降，商家各执一词

　　对于取消预售证，业内人士多数一致持否定的态度，他们认为这必将导致一二手楼价急速上升。中原地产项目部总经理黄韬表示，市场上突然大幅度减少住宅供应量，供不应求，一手楼价必然上升。而且，一手住宅供应少，大部分市民必然会涌向二手房市场，二手楼价升幅则更大。合富辉煌首席市场分析师黎文江也表示，按目前楼盘的销售计划，在楼价稳定的情况下，预售楼盘的价格是最低的，如果是现楼，开发商投入的资金增加了，前期投入的成本高了，价格也会随之往上升。有开发商指出，一般情况下，楼盘预售开盘价至最后现楼销售，如果楼市没有大的变化，楼价的升幅通常都会在30%左右，排除供不应求的因素，取消预售，楼价至少会升30%。

　　当然，也有一些商家表示担忧：“假如一定要卖现楼，商家投入的成本就大了，对资金的要求更高，因此，出货的速度要更快，资金尽快回笼的压力更大。”照这种说法，取消预售证可能会令商家的定价更加合理。

　　业内争议

　　卖现楼资金压力大了

　　商家定价更加不敢乱来

　　取消预售证，在一段时间内确实会有货量减少的情况出现。假如取消预售制度导致供应减少，但需求同样减少的情况下，楼价就难以继续上升；只有供应少需求不减或增加的情况下，楼价才会上涨。因此，由断货引出的“升价论”，成立理由不太充分。

　　同时，取消预售制度就意味着商家要供应现楼，而“现楼”的定义就很关键。怎样才算现楼？通过竣工验收大确权的是现楼，还是封顶了的就是现楼？近年广州市场有一种准现楼供应，即是已经封顶、部分已验收、购房后半年左右便能入住的物业。一直倡导以准现楼销售的某大集团，其定价一般都比周边非准现楼的要低一些，这是因为商家对资金流要求高，得快速销售回笼资金所致。

　　广州各大商家已经发展成为全国性企业，版图之大，对资金流的要求就更大了。因此，如果取消预售制度，卖现楼就等于增加了开发商的资金压力，商家只有更合理地定价才能实现尽快卖楼的目标。

　　文/羊城晚报记者 陈玉霞