禁售“楼花”有可能，但不是现在

　　- 记者手记

　　□ 赵亚洲

　　房价高了，人们意见大了，任何可以引爆民意对开发商不满情绪的消息，都会马上成为热点。上周广州市规划局提出的考虑取消预售制，正是如此。其实就在今年1月份，南宁宣布取消商品房预售制，已经引发了一场热议。那时，“史上最严厉调控新政”还未出台，楼价居高不下，大家都在看南宁怎样“吃螃蟹”，以决定自己是否跟着“吃螃蟹”。如今已经过去了四五个月，“4·15新政”虽然乌云密布，但也只是天气不好而已，广州等地的楼盘并未见到真的价格松动。这个时候再谈取消预售制，连广州市房管局都称“时机并未成熟”。

　　到商场买件衣服当场付款，到车站乘车要先买车票再上车，再小到买份快餐这样的简单消费，大家都能接受“一手交钱，一手交货”的交易原则，买卖双方看准实物交易。而购买房子这样动辄几十万、上百万元的大宗商品，对于一个普通家庭的重要性显而易见，可是长期以来全国购房者大部分都遵循着先签合同先交款，等上个一年半载，最后才交房的“单边”交易原则。

　　专家指出，预售制度根本的不合理在于它把银行、消费者与房地产商的利益放在了不对等的天平上。按常理，任何一个商业条款，前提应该是对各关联方的保护，但现在基本就是保护房地产开发商，所以必须取消，因为这样可以降低买房者与预期买房者以及银行信贷间的风险。在房价一直上升时，预售制度的弊端显现得很小，只是某个环节上的问题，但一旦房价下跌，这种预售制度的弊端就出来了，而且将会是系统性的。

　　这样的制度合理吗？或者说存在就是合理？早在2005年，由更具权威的中央银行，已经提出过废除预售制，指出很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，结果也是无疾而终，其硬度、难度可见一斑。支持房地产预售制的人士认为，如果取消房地产预售制，很多中小地产商会“突然死亡”，造成大量银行坏账，并导致房地产供应量急剧萎缩，供求失衡加剧房价上涨。事后有专家指出，央行的建议未有结果的重要原因是由于房地产市场的管理非常复杂，涉及城建、发改委、银行、工商、税务等多个部门，“任何一个部门不能单独出台一项政策来取消房屋预售”，那么，不难想象，“任何一个地方政府”就可以率先取消预售制吗？“非常复杂”的不是预售制本身，而是背后的巨大利益。

　　禁售“楼花”多次欲“废”未果

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　　房地产预售制度俗称卖期房、卖楼花，起源于香港，据称霍英东是这一方法的发明者和第一个推行的人。

　　●1983年，深圳在国内首推商品房预售概念。

　　●1992年,“楼花”销售也登陆广州，随后在全国逐步推广。

　　商品房预售指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。由于此行为发生在楼宇真正落成前，就像在果树开花阶段，买家交钱买那个“花”，然后在花结成果时再摘那个“果实”一样，于是香港人就把正在兴建中或计划兴建还没有动工的楼宇或其中的单元，形象地喻为“楼花”。

　　在中国的房地产市场发展中，预售制功不可没，但也暴露出很多问题，如面积增减问题、质量问题、配套问题等。在最近几年楼价高涨、民怨日深的背景下，有关政府部门、专家学者多次“欲除之而后快”，但都无功而返。

　　●1995年实施的《城市房地产管理法》对预售制度有明确规定，这成为开发商拿来“捍卫”预售制的法律依据之一。

　　●2005年，央行发布《2004年中国房地产金融报告》，其中提及的建议“取消现行商品房预售制度”，引来反对声一片。

　　●2010年1月23日，广西南宁宣布将成为全国取消商品房预售制度首个试点，消息一出，一石激起千层浪，全国各大媒体及网络上各种评论，各种观点自成阵营，至今没有结果。

　　●2010年两会期间，多份提案议案建言改革或取消目前房地产预售制。例如民革中央的提案认为，住房预售制现在已经是地产“捆绑”银行和市场风险的制度，台盟陕西省委主委马克宁建议取消预售卖现房。

　　●2010年5月，广州市规划局称，正在酝酿推进预售证制度改革，广州房地产市场发展了30年，现在开发商融资渠道都已经很成熟了，资本积累也有了一定的程度，可以考虑取消预售证制度。但广州市房管局回应称，现在取消预售证制度条件并不成熟。(赵亚洲)