新房项目各有打算

　　部分项目“负隅顽抗”

　　>>少量项目逆势涨价

　　据狙房网对41个新政之后有新盘入市项目价格的跟踪统计显示，绝大多数项目价格在新政之后基本无变化。41个项目中，25个项目价格无变化；7个项目价格略有下降，其余项目价格有小幅上调。

　　21世纪不动产分析师齐凡指出，开发商现在并不缺钱，2009年全年和今年3-4月销售的火爆和房价的暴涨，让开发商回笼了大量资金。即使在成交量低迷的情况下，大部分房地产开发商的现金流也能支撑一年。而不缺钱的开发商，不会主动降价。

　　但房地产市场的环境日益在变化着。“大部分开发商能支持一年”的结论，是在现有政策不变的背景下才成立。如果再限制开发商的开发贷款，如果再对商品房预售款账户实行专门管理，如果再对住宅开征房产税，则大部分开发商的支撑时间最多维持半年，其中少数开发商在听到正式对住宅开征房产税的消息后将不得不立即降价。齐凡认为，可以肯定，随着时间的推移，会有更多开发商加入主动降价的队列，而且降价幅度会越来越大。

　　>>晚降不如早降

　　我爱我家副总经理胡景晖表示，所谓扛的结果到最后还是要低头或者还是要做一些价格的调整，与其这样的话，与其扛到最后还是要降，还不如早点降，达到一个大家都认可的水平。任何一个购房人都有一个心理价位，一个开发商和购房者都能接受的价位。

　　狙房网主编周晓溪认为，总体来讲，新房尚未出现价格明显下调的迹象，但是绝大多数盘已经“停涨”，与此前新房价格“跳涨”的情形相比，目前新房价格已经处于“冷静期”。虽然目前开发商手上的资金流还很充裕，扛价能力也很强，但万科等龙头房企项目价格的小幅回调，释放出的“降价”信号，可能会对同行造成很大的“降价”压力。新房价格在经过“冷静期”后可能会步入“回调期”。

　　高端物业相对乐观

　　新政一个月，二手房交易量下滑7成以上，期房交易量下滑5成以上。业内人士分析，目前影响最大的是中端产品和低端产品，真正的高端产品相对较为乐观。

　　最近，北京楼市新政细则出台半个月后，楼市整体交易量应声下挫，市场预期惨淡，观望气氛弥漫。

　　包括恒大旗下楼盘等项目更打出“先升价，再打折”的旗号，“明降暗升”的营销手段甚嚣尘上，楼市面临新一轮的博弈，孰是孰非，莫衷一是。

　　统计显示，近期不少新开盘项目实际开盘均价均低于开盘之前的预计均价，降幅在2000-5000元/平米不等。有媒体传言，众多投资买家已经悄然离开楼市转战海外市场。

　　对此，北京高策房地产顾问公司董事长李国平断言，新政对楼市的作用，短期内会导致销量下降，但价格仍表现为购房者和开发商之间的博弈，北京楼市依然暗潮涌动，新政将对不同产品市场影响不一，高端市场相对乐观。

　　>>高端客户不差钱

　　据记者随机调查发现，北京高端市场的买房人大多对新政的反应平和，他们认为，新政将不影响他们的购房计划。一位陈姓客户表示，投资北京高端房产主要是着眼市场未来预期。虽然短期内北京楼市表现出一定的动荡，但是从中长期发展态势看，作为政府文化中心的首都，未来北京房价仍有一定空间。

　　市场分析人士表示，虽然政府利用房贷紧缩这一重要举措调控楼市，但高端市场的买家资金实力雄厚，不差钱恐怕是高端楼市普遍的市场现状。

　　位于CBD核心区的禧瑞都相关负责人告诉记者，对高端产品而言，主要客户群体购房并不是为了投资或投机，更多只是一种资产配比，现在流动性过剩是现实，这部分客户的资金在没有更好的去向时，购置高端物业依然是首选。“在实际接触中，高端客户对市场前景更看好。”

　　据介绍，禧瑞都在5月刚推出的新楼客户意向登记中，一周时间，已有30组客户登记购买。在项目现场，一些港澳台买家对目前CBD区域房价反应平淡，普遍认为能接受区域7-10万元/平方米的销售价格，他们表示，与香港同地段的价格相比，北京CBD的房价仍有上升空间。

　　>>优质项目信心颇高

　　按照北京新规细则的规定，自4月30日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。

　　一位资深人士表示，限购政策对中高端项目的确会有影响，但从上一轮调整看，核心区的优质项目抗跌性很好，在通胀预期下，这些资金多半还是要回到楼市，但他们会慎重选择真正好的项目，因此，核心区的优质项目就成为首选。

　　美籍华人、律师事务所合伙人张先生很看好CBD，认为根据CBD东扩计划，未来的区域交通将得以改善，国际化氛围更浓郁，配套更完善。他正在重点考虑禧瑞都、星源汇、圣世一品等项目，目前更偏重禧瑞都的一套三居室，“170平方米，精装修，大尺度面宽和层高，面向CCTV一侧的开窗面达到近16米。主卧以及客厅的整墙开窗，感觉舒适温馨。最重要的是居住社区半围合，私密性更强，闹中取静。”

　　记者从红玺台、唐宁ONE等高端项目获悉，业内人士分析，面对限制购买的新政，买房人将更倾向于选择稀缺资源的优质产品，其中城市核心区的大户型高端房产将是中高端买家的首选。