贷款政策变化引连锁反应

　　新房现退房风波

　　首付款提高了，购房人凑不齐首付，想退房但开发商不同意。日前，上上城就迎来了这样一场“退房风波”，“新政前签合同交首付，新政后开发商通知说办不了贷款，要加首付，不加首付就认定是我违约，不但房子没有了，还要收我房款20%的违约金，这太不合理了”，一位上上城购房者说。近百名上上城的购房者欲在“国十条”前签完购房合同交完首付，“国十条”出台后，却被开发商告知贷款批不下来，需要提高10%-15%的首付款，银行才能批贷。但开发商摆在他们前面的只有两条路：要么加首付，要么解约但却要不回首付款。

　　三成以上购房者被拒贷

　　不光新房市场遭遇这样的尴尬，二手房市场购房贷款比例也屡创新低，在新政规定中，无论之前是否贷款买房，也无论之前是否已经将手中房产售出，只要名下有房产或者是使用过贷款，在各个银行以及公积金中心面前，都算二套房，不仅首付比例提高，甚至有可能被银行拒绝放贷。于是从5月1日到5月15日，在京购买二手房贷款客户仅为两成，被拒绝放贷的购房者占到了总数的三成以上。

　　记者了解到，商业银行以及公积金的“认房又认贷”解释：购房者名下有房或者有贷款记录两者只要符合一条，就被认定为第二套或者多套房产。而此前的标准是只认贷不认房，现在的双重审核标准已经让不少改善型需求被认定为“二套房”，荧灿地产数据显示，最近被银行因为三套房被拒签的客户占到了总数的三成以上。

　　目前购房者或者属于三套房被拒贷，或者因为担心二套房利率太高而全款购房，使得在京购房贷款比例创下历史最低值。房地产交易管理网数据显示，从5月1日到5月15日，二手房7144单网签中，贷款的仅有1458单，只占总数的20.38%，其余的成交全部是全款支付。而往常，每月按揭贷款比例都在40%-50%之间，全款支付只占半数。

　　审批时间拉长致违约

　　今年4月中，王先生通过中介公司购买了一套位于朝阳区望京花园95平米的2居室，并在购房协议中约定最迟需在5月15日之前将房款交给卖方，否则将承担违约风险。孰料，随着国十条、京12条的陆续出台，王先生已经无法按原计划的时间拿到贷款。

　　据北京凯盛经略担保公司市场分析员透露，像王先生这种因为贷款难度加大、审批流程拉长而面临违约的情况，在房产政策频繁出台的近期尤为常见。王先生在新政前一般只需5个工作日左右就从银行拿到放款，付给卖方，而新政出来后，银行为规避放款过程中的风险，使得实际办理过程中的内部审核时间和实际办理需要时间双重叠加，拉长了贷款的审批流程。

　　新政出台后，北京市多家银行对于二套房贷款的主要判定依据仍是征信系统。即使已经还清贷款，但因为在征信系统中有过贷款记录，所以王先生的新购房产还是属于2套，需要执行2套房首付5成的规定。

　　-专家观点

　　担心报复性上涨

　　荧灿地产总经理顾辰天认为放贷从严是一把双刃剑，对于合理的购房需求以及改善型需求来说是“饮鸩止渴”。不是长久之计，而一旦政策放开，这些需求必将全面爆发，但是开发商土地购进方面也创下历史最低值，等于说两三年后商品房供应极为紧缺，一旦需求爆发，供应不足，房价可能出现报复性上涨。顾辰天认为，应尽快落实北京住建委“出售唯一住房再购算首套”的政策才能疏导合理的购房需求。

　　北京房地产协会副秘书长陈志认为，北京的政策时间点是5月1号以后，它的法律节点应该以真正进行网签为准，一手房也是，跟开发商签订了，交订以后在网上有签约了。二手房也是，双方已经到相关部门进行网签的。在这个时点以前的应该还按照原来的政策执行，因为有些人会因此带来巨大的首付损失。

　　凯盛经略市场分析师提醒：在近期政策多变的情况下，在二手房买卖过程中，应尽量预留足够的贷款审批时间。同时，在购买前可先做下贷款预审，对自己的贷款能力有个比较客观的预估，这样在实际交易中才能避免出现违约的状况。

　　本报记者 鲁欢 张蓓