点评：对于律师介入业主大会筹备，专门从事房地产和物业管理事务的北京市华伦律师事务所主任刘子华认为，律师作为专业人士，可以从物业管理区域划分、物业费收取方式、筹备工作、查验交接等方面提供更具法律保障的服务。“如果要求必须是公益律师，则这些服务都是免费的，对广大业主将是一个好消息。”

　　新规亮点2

　　单元业主可自决公共维修基金使用

　　新规概述：新《办法》创新了业主大会表决形式，明确可以以幢、单元、楼层等为单位，共同决定本单位范围内物业管理事项。

　　解读：据市住建委介绍，现有的法规中，对于物业区域内的物业事项管理都必须通过业主大会投票决定，一般重大事项需要一半以上的业主同意，而像变更物业等重大事项则需要三分之二的业主同意方可实现。由于业主大会存在着开会难、表决难的实际问题，所以，此次新《办法》中明确了幢、单元、楼层可以共同决定本单位的物业事项，提高了业主在物业管理中行使决策权的效率，满足了多元化服务需求。

　　案例：华伦律师事务所律师崔保国告诉记者，该条规定有针对性地方便了公共维修基金的启动。方庄某小区曾发生过一个案例，小区有10栋楼，其中一栋楼的电梯坏了，必须动用公共维修基金。但由于业主大会迟迟凑不齐50%的业主进行表决，最终，该栋楼的业主联合将物业公司告上了法院。“很多业主对不涉及自身利益的事一般不关心，所以造成了维修基金启动难。通过这种‘化整为零’的方式，能够很快地解决如电梯维修、防水层漏水等具体问题。”

　　新规亮点3

　　业主可以自管物业

　　新规概述：新《办法》规定，未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。

　　解读：据市住建委介绍，业主可以对小区物业实行自治也是创新的亮点之一。在目前的实际中，物业公司往往是由开发商推荐或指定，业主无法进行选择。所以，新《办法》中首次提出，未选聘物业企业的小区业主可以通过共同决定的方式，将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人，如小区园林绿化、环卫、保安等事项，可以通过业主集体授权业主大会单独和相关单位签订合同或合约进行管理。

　　“已经有部分规模较小的小区开始实施自治，效果还不错。自治能够提高业主参与管理的积极性，对于解决物业纠纷提供了一个新的模式。”于良说。

　　案例：品阁小区是一个建筑面积仅2.5万平方米的社区，只有一栋楼。在2004年业主入住之时，遭遇了与众多小区极其相似的维权经历。业主虽然按时缴纳物业费，但丢东西、毁坏车辆的事件屡有发生。2006年9月，前期物业撤离小区。无奈之下，小区业主决定自治管理。2007年，品阁小区注册成立了京城第一家“自管”公司。“自治”三年以来，该小区的物管费从以往的2.74元/㎡降低到目前的1.6元/㎡，3年降低了42%，还兴建了19个项目，小区运转平稳有序。