小区业委会主任邵里庭给记者算了一笔账：物业费用中有三个大头，一是人员工资，二是水电能耗，三是电梯费。人工费用，原先老物业21人，自管后8个人，现在降为6个半人。小区从原来的18个探头增加到现在41个探头，监控整个院落并且没有死角。

　　据介绍，小区灌溉和养鱼用水来自楼顶收集的雨水雪水，地下车库内132个40瓦的日光灯，全部改成9瓦的节能灯。过去一年一两万元的电费，降到了目前的六七千元。小区4部电梯根据实际需要，高峰和节假日全开，平时只开两部。过去一年下来一部电梯费用5万多元，现在4部电梯只用4.5万元。但他也表示，小区“自治”并不能代替专业的物业管理公司，一些专业项目如电梯维修、环卫等还是需要请专业公司来做。

　　据介绍，北京目前有三个自治小区，另外两个是馨莲茗园和水木清华，都是2008年底开始自治的，馨莲茗园采用业委会自己成立物业公司进行小区管理，水木清华则与居委会合作进行管理。

　　“新《办法》从立法上肯定了小区自治的模式，但仍然要从本小区的实际出发，才能解决问题，真正地当家作主。小区要搞自治还需要从实际出发，因地制宜地开展。”邵里庭说。

　　新规亮点4

　　商住区别管理业主可共同决定

　　新规概述：新《办法》的第五条、第六条和第十一条明确规定了业主可以通过共同决定的方式对物业管理区域的分立或合并进行管理。如果业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并，应当经原物业管理区域内以及拟调整后物业管理区域内的专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且总人数三分之二以上的业主同意，并应当按照相关规定提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查。

　　解读：据市住建委介绍，这些法规也是创新亮点之一。在以往的规定中，对于小区的物业管理区域没有进行明确的区分，一个小区就是一个物业管理区域。而实际中，因为一部分小区存在商住混合、住改商等现象，造成了业主对物业费高低争议比较大。因此，在新《办法》中，通过区分物业管理区域，对同一小区内不同用途的区域进行划分，方便管理，化解矛盾。

　　案例：律师崔保国告诉记者，北京市新天第小区共有业主392户，比例上“三分天下”，即三分之一业主购房为了居住，三分之一业主购房为了出租投资，三分之一业主购房就是办公司，商住矛盾突出。最终，该小区业主委员会主任张大宪通过商户物业费“加一元方案”解决这个矛盾。

　　“如果通过业主大会对物业管理区域进行区分，商用的作为一个区域，居住的划为另一个，采用不同的物业收取标准，这类问题的解决就比较容易了。”崔保国表示，这个创新点针对的是目前小区商住混合矛盾，非常有实际意义。