新闻延伸

　　36项相关细则将出台

　　“新《办法》的出台只是第一步，先把地基打好，然后靠许多细则完善。”市住建委物业处处长于良介绍，在《办法》实施前，市住建委还将出台36项细则和示范文本，对物业管理进行规范。在这些即将出台的“组合拳”中，建立业主决策平台和试点业主大会登记最令人期待。

　　建立业主决策平台方便决策

　　开发商、业主、物业，几乎绝大部分物业纠纷中，都是三方矛盾所引起。在于良眼里，矛盾的根源之一就是业主大会的“五难”。

　　“如果业主大会能够顺利成立，并和开发商进行交接查验，对物业管理及时履行职责，就可以化解很多纠纷。”于良表示，新《办法》从多方面保障了业主大会的成立，但对于业主大会的表决难问题，还需要另辟蹊径，而建立业主决策平台就是一个不错的选择。

　　“召集绝大部分业主开会很困难，提交书面意见可信度又不高，所以，利用网络进行投票是一个不错的方式。”他介绍，市住建委将建立一个免费的网络平台，每个小区都有一个投票区域，所有需要决策的事项都可以通过网上投票进行。“就像‘超女’短信、网络投票一样。”

　　但是否会出现黑客篡改投票结果的现象？于良表示，市住建委计划向每位业主发放一个业主卡，账号和密码均是唯一的，每名业主只能到自己小区进行登记投票，这样能够有效地保障结果真实性。

　　试点业主大会法人登记制度

　　在最初的《草案》中曾提到，对于符合条件的业主大会将试行法人登记制度。但在最终的规章中，该条规定没有出现。据市政府法制办法制三处毛初颖表示：“在征求意见和法律专家委员会审核中对于这个条款的意见不太一致。法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立承担民事权利和民事义务的组织，法人的创设应当由法律规定。考虑到《物权法》和《物业管理条例》规定了业主大会的组织形态，并明确了相关的权利义务，但未涉及其法人主体资格问题，本次立法对此未作出规定。目前，市住建委正会同相关部门依据《物权法》和《物业管理条例》，在现有法制环境和社会环境下，探索业主大会组织的权利和义务边界。”

　　市住建委表示，一旦条件成熟，近期将对业主大会法人登记进行试点。

　　立法幕后

　　网民建议写入办法

　　《北京市物业管理办法》从今年10月1日就要实施了，服务了15年的《北京市居住小区物业管理办法》同时下岗。尽管两个文件从名称上看十分接近，但新《办法》对旧法规进行了颠覆式的改革。紧扣热点问题，谨慎缜密调研，广泛征集意见，“开门立法”贯穿于这部地方性法规的整个产生过程。

　　立法目的：

　　让业主尽快坐到小区主人位置

　　“《物业管理条例》和《物权法》都对业主的主体地位予以明确，这两条重要的法律、法规正是制定《北京市物业管理办法》的依据。”北京市住房城乡建设委副主任张农科说，“管理办法要实现的目的，正是落实这两部法律、法规，让业主在小区主体地位的确立能够比较容易实现。”

　　按照新的管理办法，小区业主入住人数达到5%时即可申请成立业主大会，第一次业主大会的成立，费用由开发商承担；同时，由于前期物业由开发商承担，“逼”着开发商尽早配合成立业主大会，“摆脱”物业费负担。这样的做法，目的只有一个，让小区业主尽快坐到主人的位置上，这在全国范围还是第一次提出来。