继上海宣布征收土地增值税后，南京市地税部门昨天也明确表示，对转让未满五年的非普通住宅(主要指高档住宅)强制征收土地增值税，对于个人转让非普通住宅，没有评估价格、又不能提供购房发票的，按转让收入的1%计征土地增值税。记者同时了解到，南京原有的其他税收政策也正在悄然收紧，高档房营业税、个税要按一个基数缴。
政策篇
满五年免征 满三年减半
昨天，南京市地税部门正式明确了土地增值税政策，对于个人转让非普通住宅，没有评估价格、又不能提供购房发票的，按转让收入的1%计征土地增值税。这个政策将于近期正式执行。对于普通住宅，目前转让还是不收土地增值税。
非普通住宅是指商业办公房和高档住房(住宅小区建筑容积率≥1.0、单套建筑面积≤144平方米、实际成交价格≤同区域住房平均交易价格1.44倍(主城8690元/m2、江宁5100元/m2、江北3700元/m2)视为普通住宅，不符合其中任一条件的为高档房)，而根据住宅年限不同，又适用不同的政策：没住满三年就要转让的全额征缴；住满五年或五年以上的可以免征；住满三年但未满五年的，可以减半征收。
土地增值税如何计算？有三种情况：对于能够提供购房发票及完税凭证的，可以按发票所载金额，并从购买年度起到转让年度，每年加计5%的金额以及缴纳的相关税金作为扣除额，计算缴纳土地增值税；没有购房发票，由资产评估机构对房屋进行评估，按评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用和税金作为扣除额，计征土地增值税；既没有评估价格，又不能提供购房发票的，则直接按转让收入的1%征税。
算笔账
小王该缴多少税
市民小王将住了三年的房子卖掉，他的房子买时100万元，以150万元卖掉，缴了营业税、城建税、印花税等各项税费约10万元，而且能向税务机关提供当时的有关发票及已缴税款凭证，那么小王卖这套房子应缴多少土地增值税？计算如下：
房子卖了150万，扣除额包括当时购房款100万、税金10万、加计金额15万(100万×3×5%)，扣除总金额为125万，那么小王的房子增值额就是25万(150万-125万)，增值率是20%(25万÷125万)，适用30%的土地增值税税率，应纳税款就是7.5万(25万×30%)，而根据满三年减半征收的政策，小王实际需要缴纳的土地增值税就是3.75万。而如果他不能提供所有的发票和凭证，就要按照转让收入的1%计算，即1.5万，再减半征收就是7500元。
影响篇
政策比上海强硬 买房人压力增大
地税部门昨天明确表示对转让未满五年的非普通住宅强制征收土地增值税，房产业内人士认为，随着房价的不断上扬，南京的非普通住宅越来越多，税收负担必然会“转嫁”到房屋买卖双方。
政策比上海强硬
此次南京规定满三年不满五年减半征收增值税，而不满3年的全额征收，在不能提供原值及评估的情况下，将按房价转让总价1%征收增值税。“这比上海的政策要强硬，卖房人负担更重。”满堂红(南京)置业公司副总经理袁小玲认为，参照上海的政策来看，3年内100万元的房子缴纳5000元的增值税，3～5年之间征收0.25%是2500元，而南京3～5年是5000元，3年之内是1万元。对于房屋买卖人来说，其心理压力肯定增大。
因为房屋交易税越来越多了，负担逐渐加重，一些房产投资收益将缩水，毕竟房价要多涨1%才能满足投资的期望值。
非普通住宅越来越多
“非普通住宅主要是指高档住房与商业办公房两类，而随着房价上涨，高档住房标准迟迟不调，越来越多的房子进入高档行列。”我爱我家中介市场部经理舒莉莉分析说，目前的高档住房标准已经远远“落伍”于房价，市场上转让的高档住房比例已经达到50%。
舒莉莉认为，现在南京征收土地增值税，就表明有比例甚多的高档住房转让要多缴税，不管缴多少，都会直接加到房价上去，导致买房人负担不断加重。“特别是高档住房，税比普通住宅要多”。因为对于卖方来说，即使是满5年的高档房，也要征收房款差额甚至全额5.6%的营业税，同时还有差额20%或总额1%的个人所得税，而普通住房满5年可以免缴5.6%的营业税。
买房人压力加大
新商品房“一房难求”，二手房税多导致价格高。一位买房人抱怨，14日刚开盘的一家江北楼盘，一大早就去了，但是也没抢到房子，上午10点钟开发商就说“360套房源已全部售出”，买个房子怎么这么难？
袁小玲表示，政府出台了很多政策，但更多的是打击房产投资客，像这次土地增值税，对一些想改善住房的普通消费者而言，反而承担了更高的房价。
纵深篇
营业税个税：要么按总价缴 要么按差价缴
房产税收政策悄然收紧，“最省钱”的计税办法不灵了
记者了解到，南京昨天不仅正式宣布了高档房要缴土地增值税，原有的其他税收政策也悄然收紧。
从上月中旬起，非普通住宅即使满5年，其营业税、个税要么分别按买入卖出差价的5.55%、20%缴，要么就按总价的5.55%和1%缴；而不再允许市民按最省钱的方式计税，也就是营业税按差额的5.55%缴，个税按总价的1%缴。这样一来，市民的税一下就多了两三万，而且非普通住宅不论是否满5年，所缴的税都相差不大。
最“便宜”的方法不灵了
“现在，只要房子单价过了8690元/m2，那满不满5年，所缴的税都差不多了。”昨天，房产中介业资深人士王小军向记者透露，就在上海6月正式发布要对二手房征土地增值税时，南京也悄然加强了对二手房20%个税的强制征收，最先“开刀”的就是高档房(即非普通住宅)。
具体说来，原先的营业税政策规定：二手房如果距前次交易不满5年再交易，不论是否普通住宅，都要按总价的5.55%缴营业税；如果满5年，普通住宅免缴，非普通住宅仍要按买入和卖出的差额的5.55%缴营业税。
看起来，非普通住宅不满5年要缴全额营业税，满5年只缴差额营业税，似乎划算很多。但个税政策却规定，个税原则上按差额的20%来征收，只有在房产原值不清的情况下才可以按总房价的1%来核定征收。
最新的政策就是从此处下手，如果非普通住宅满5年后想按差额来交营业税，那么税收部门一旦掌握了“差额”，就会以差额的20%来计算个税，而不允许市民按总价的1%来报税。
如果市民因为担心差额20%的个税太多、而谎称自己不知道房产原值、无法计算差额，那么其个税可以按总价的1%来缴，但营业税就得按总价的5.55%来缴，不能按差额来缴。
总之一句话，二手房的营业税、个税要么都按总价来缴、要么都按差额来缴。而在今年6月之前，南京主城允许市民5年以上的高档房营业税按差额5.55%缴、个税按总价的1%来缴的。
高档房满不满五年无所谓
这样一改，不少买房市民的的税负骤然增加了两三万。只要房价超过了高档房线，是否满5年都意义不大了。
以马先生5年前4000元/m2买入的一套龙江小区住宅为例，100m2买入的“原值”是46万，现在涨到10000元/m2，总价已达100万。那么六个月前，他卖此房如果满了5年，个税营业税都按最“便宜”的方法来计税：营业税按差额的5.55%是(100-40)万×5.55%=3.33万，个税按总价的1%是100万×1%=1万，一共是4.33万。
而现在，如果“两税”都按差额来缴，那么营业税是60万×5.55%=3.33万，个税却达到了60万×20%=12万，一共是15.33万，比之前的老办法多了11万。
如果“两税”都按总额缴，个税100万×1%=1万，是降下来了，但营业税却达到了100万×5.55%=5.55万，一共是6.55万，比之前的4.33万多了2.22万。
“相比之下，老百姓肯定会选按总额缴，毕竟差额20%的个税太吓人。”一位二手房经纪人告诉记者，这样算来，高档房的房主根本不必等满5年再卖房，因为不满5年的房子的营业税、个税也是分别按总额的5.55%和1%来缴。事实证明，满5年之后如果按差额缴营业税、个税反倒不划算。
楼市税收政策越来越紧
昨天，在华侨路房产交易大厅三楼的税收窗口，记者证实了“关于营业税和个税要按统一的计税依据收”这一说法。现场一位市民听了计税办法后，喃喃自语道：“那我岂不是要缴的税越来越多？”
但现场的咨询人员却表示，既然能弄清房产原值，能算出差价，就应该严格按国家政策办。以前5年以上的非普通住宅的营业税按差额算、个税按总额算，显然是有漏洞的。对于不懂钻空子的老实人是不公平的，因此现在只不过是堵漏，让税收政策更完善。
而在中介看来，这已经是“见怪不怪”：个税可以按总价的1%核定征收本身就是变通政策，已经很宽松了。今后很可能个税还要严格按差价的20%来收，各项税收越收越严是“迟早的事”。
在记者咨询的过程中，税收工作人员反复问记者，是否是唯一一套住宅。她还提醒记者，个税看起来可怕，但实际上如果是普通市民换房，卖房前后一年内再买房，都可以抵充个税；而如果是家庭唯一住宅，5年以上可以免个税，而不论房子是否是高档房。就“家庭”的判断标准，夫妻及未成年子女只能算一个家庭；如果子女已成年，另外有一套房挂在孩子名下，可以算作“另一家庭”。
就此，房管部门的一位负责人表示：无论是上海的非普通住宅收土地增值税，还是南京的这次统一个税营业税计税依据的动作，针对的都是“炒房”族。因为普通居民要么是一套房，要么是卖小买大，“个税”享受减免政策。不过在现在多数市民都投资股市房产的热潮下，楼市的税收政策越来越紧，市民有必要了解这个政策，以便在买股、还是买楼的问题上作出谨慎的选择。（徐瑛辉 楚天佑 陈英 孙洁 尹晓波）
