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　　文/丁雨(美国)

　　为了寻找更便宜的房子和更开阔的空间，美国中产阶级正逃离大都市

　　目前，美国30年期固定贷款利率平均达6.86%，是2002年4月12日以来的最高点。随着利率升至四年来的新高，房屋贷款申请正在有所减少，相信随着美国的加息，固定贷款利率也会水涨船高。

　　过去几年，较低的房屋贷款利率使得美国房屋市场5年来持续景气，从而帮助美国经济在商业投资不确定的情况之下走出低谷。

　　美国商务部表示，5月份，新的单一家庭用房销售未如预期的那样有所下降，而是上升了4.6%。新屋销售达到年平均的123.4万套，4月份则为118万套。

　　自2000年以来，美国30个主要市区的房价上涨了大约30%，包括华盛顿、纽约、拉斯维加斯、凤凰城、圣地亚哥、亚特兰大等城市。

　　美国房地产旺市在2005年已经达到顶峰，但是目前仍看不到有冷却的迹象。美国全国范围内的房价仍然在攀升，今年预计增长5%。

　　同时，高企的汽油价格以及房产税正在导致全国范围内的供房危机。这场危机的后果正在改变数千万美国人的生活以及城市的面貌。

　　护士、老师、消防员不再能够负担得起居住在他们所工作的社区，年老租户被迫离开他们居住已久的公寓，因为公寓正在成为他们所不能负担的独立产权公寓。

　　这场危机正迫使许多民众搬到更远的郊区，对城市周边地区交通系统形成更大的压力。

　　中产阶级社区锐减

　　6月29日，美联储两次升息，而每五个房屋贷款者中便有一个当初申请的是浮动利率贷款，在接下来的两年中，大多数这类贷款利率将被调整到更高的水平。

　　以美国加州圣地亚哥为例，当地房价自2000年已经上涨了142%，结果是各种高风险贷款的出炉，维持着房市的繁荣。

　　圣地亚哥房屋委员会主席莫里斯表示，当地的生物科技公司不欢迎来自加州以外的员工，因为购买房屋的价格令人咋舌。她说，房屋委员会已经帮助1.25万租户每月支付房租，而仍然有3万人在等待。

　　这场危机的最大威胁在于加大贫富差距，使差距更加难以跨越。对多数美国人而言，房屋是他们最大的财产，最保险积累财富的方式。许多中产阶级眼看自己的财产被租金所侵蚀，又没有足够的钱购买房屋。

　　根据华盛顿智库布鲁金斯研究所最新公布的一个报告显示，在美国全国范围内，城市正在失去他们的中产阶级社区。1970年，55%的低收入家庭居住在中产阶级社区中，这个数目到了2000年仅剩37%，显示越来越多的低收入家庭连中产阶级住宅区都负担不起，只能搬到低收入家庭为主的社区。

　　大多数的中产阶级社区不是向上提升成为多产阶级群居的地方就是向下沉沦，成为低收入或贫户住宅区。这一趋势在12个最大的城市地区正在恶化，包括洛杉矶、巴尔的摩以及费城。

　　正在成为全国性问题

　　洛杉矶市长AntonioVillaraigosa表示，房屋危机不只是在洛杉矶地区很普遍，更是一个全国性的问题。一个伟大的城市应该拥有一个强大、富有活力的中产阶级。城市的穷人和富人不能够帮助一个世界级城市发挥其极限能力，这是他最大的担心。

　　他说，“如果老师、消防员、警察、图书馆员不能购买房屋，实现美国梦，那么包括洛杉矶在内的美国城市将不是我们所向往居住的地方。”

　　关于这一问题的讨论经常避开政治以及社会问题，比如收入、平等、种族。人们不想将其上升到那个层面，因为这样的对话让人不安。在一些城市，政府通常通过鼓励兴建低价房屋以及一些优惠贷款计划来帮助老师在内的工薪阶层能够居者有其所。

　　美国调查机构提供的最新数字显示，今年第一季度，美国71个城市的房价过高，面临价格调整的风险，其中房价最高的城市大部分集中在加利福尼亚州和佛罗里达州。

　　美国国民城市银行公司和全球财经研究公司联合进行的调查显示，尽管近几个月来美国全国的房价涨幅持续下降，但今年第一季度美国房价过高的城市数量仍比去年年底增加了近11%，而2004年只有3个城市的房价被认为过高。

　　这份调查显示，房价被高估情况最严重的城市包括佛罗里达州的那不勒斯和加利福尼亚州的萨利纳斯，而科利奇站、达拉斯和沃思堡3个城市房价被过分低估的情况最为严重。调查报告举例说，那不勒斯的住房中间价高达每套38.3万美元，而科利奇站的住房中间价只有每套9.4万美元。

　　中产阶级逃离大都市

　　为了寻找更便宜的房子和更开阔的空间，美国中产阶级正在逃离大都市。

　　从2000年到2004年，除了少数例外，美国几乎所有的大城市迁出的人口都比迁入的人口多。从美国全国范围来看，人们从东北部迁往南部和西部，西海岸的居民向内陆迁移，而中西部的居民追逐高工资而居。除了这个大趋势之外，在几乎每一个美国城市里，人们都在从传统的“郊区”迁往环境更好的远郊区。

　　在美国中西部和东北区，都市出现了大规模的郊区化(suburbanization)现象，建筑商倾向在远离市区的郊外大量修建宽敞而豪华的房屋，以吸引高收入家庭入住。以中产阶级社区衰退严重的印第安纳波里斯为例，2000年至2004年间，2.75万栋房屋如雨后春笋般冒出，高收入家庭被这些新屋吸引。

　　美国人口普查局统计了从1990年到2000年间以及从2000年到2004年间美国境内人口迁移的情况，内容包括在这两个时间段里，美国每个州以及最大的25个城市区域里人口迁入和迁出的数字。

　　在25个大城市区域里，有18个州从2000年到2004年间迁出的人口比迁入的人口多，其中从最大的3个城市区纽约、洛杉矶和芝加哥迁出的人口也最多。纽约市甚至出现了居民总人数减少21万的情况。

　　在美国许多大都市里，比较富裕的小家庭正在代替传统的人口众多的大家庭，家庭总量的增加使得对房屋的数量需求上升了，房屋价格也逆总人口数量减少的趋势而上升。房价的上涨又迫使更多的中产阶级去更远的郊区寻找安身之所，而那些连远郊区的房子也买不起的人，就可能搬到房价更加便宜的地区去。这种趋势还看不到减弱的迹象。

　　据统计，目前最受美国中产阶级青睐的一个居住区位于加利福尼亚州，名叫“河岸区”，在4年的时间里吸引了8万多人来这里落户。河岸区的房子并不便宜，中等价格的房子也需要37万多美元/套，不过，比起洛杉矶52万美元/套的均价来说，这里的房价也算便宜了。

　　不论美国中产阶级社区的迅速衰减是出于何种原因，这样的情况正在引起美国政府重视，以避免美国大都市的贫富分化进一步加大。

　　(摘自《瞭望东方周刊》)