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上海楼市遇冷 调控细则仍然“犹抱琵琶半遮面”

2006年07月03日 14:35

    2006年6月23日,“国六条”及作为“国六条”实施细则的9部门意见出台后,上海楼市出现成交量猛跌的局面。与此同时,1至5月上海房地产开发投资出现近年来的首度下降。有业内分析人士称,将这两方面的情况结合起来考虑后可以断言,宏观调控对上海楼市已初显成效。 中新社发 井韦 摄


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  中新网7月3日电 据《中国经营报》报道,六月的上海滩,时晴时雨,炎夏的热浪也在一步步逼近。但上半年一度触底反弹的当地楼市,却没有继续回暖的势头,“观望”二字,成了市场各方真实心态的唯一写照。大家都在惴惴不安地猜测着,与本轮调控新政相呼应的上海地方实施细则,到底会是个什么口径。是暴风雨来临前的短暂沉寂,还是这里的黎明静悄悄?

  成交量急跌过半

  过去一个月里,上海楼市一手住宅成交量反复下跌。据搜房网统计,截至6月25日止,成交量已从高峰期的每周5000套,跌至最低点的2600套上下,跌幅近50%,直追去年5月调控之后的的情形。

  同时住宅成交均价也走低,从一个月前每平方米9850元的最高位,下滑至每平方米8837元,降幅超过10%。尽管这一数据更多反映的是成交结构的变化,并不一定意味着房价已全面回落,但市场上降价销售的新盘并不罕见。如位于徐汇区华泾板块的“徐汇新干线”,4月底以“准现房”形式推出时,售价每平方米8300元,目前实际成交均价已降至每平方米7900元以下。

  二手房市场成交量也遭到重挫。“估计6月份的成交量比5月份下跌4~5成,今后至少两个月内低迷状态会持续。”志远地产董事长钱建国告诉记者。该公司是上海地产代理20强之一。

  易居分析师叶颖也称,眼下市场观望氛围很浓,特别是二手楼市,卖家把价格抬高,想把营业税转嫁给买家,但后者往往也在犹豫之中,便造成了普遍的“有价无市”局面。

  中星营销机构执行总经理刘承健更是直截了当说:“购房者在观望,开发商更在观望,一切重大决策都停止了,都在等待市政府的调控细则出台。”

  官方态度微妙

  6月中旬,上海市房屋土地资源管理局曾召集主流开发商开会,征求大家对调控细则的看法,沪上十余家大型房企老总悉数出席。“现场讨论气氛非常热烈,感觉就像政府在开政策的听证会。”某不愿披露身份的与会开发商后来对《中国经营报》记者表示。

  据其介绍,开发商们在会上提出了各种各样的建议方案,得到大多数人支持的意见是,“90平方米以内户型占70%”这一限制性规定,应该以整个上海为统计基准范围,而不仅仅在市中心区域落实。也有一种意见认为,按照开发板块,甚至具体地段划分来推行这一政策。不过,后者技术上的操作难度也受到质疑:各个板块和地段的边界在哪里很难确定,反而容易引起争议。

  除了房地局不同寻常地主动征询市场意见外,上海市人大、政协近期也多次组织开发商开会,并派代表到各个区进行实地调研。“我们明显感觉到,跟以往相比,这次人大、政协的调研格外认真。”一位开发商对记者透露说。

  日前《中国经营报》记者从消息灵通人士处得知,上海市政府相关部门经多方调研后,向中央提交了有关调控如何具体落实的意见,其中针对“90平方米以内户型占70%”等各方反应强烈的新规,曾要求“区别对待”,适当放宽。

  “但这一意见最终还是被上面驳回,如果没有意外的话,上海出台的细则将严格按照中央精神执行。”该人士称。不过,截至本报发稿时止,这一说法尚未得到上海市政府官方的证实。

  购房贷款政策对冲

  就在上海市地方调控细则仍然“犹抱琵琶半遮面”之时,工行、中行及民生三家银行的上海分行个人住房贷款新规定已率先出台。

  在严格执行“建筑面积90平方米以下的自住型房屋按揭贷款首付两成,90平方米以上首付三成”等规定的同时,上述银行对多套购房的贷款申请,也有严格的审批规定。如中行要求:申请人若购买第三套住房,最高只能贷款6成,第四套则降至5成,并提高贷款利率,以6.39%的利率标准进行上浮,至于购买第五套或以上申请人,银行将不予放贷。

  但记者也注意到,自7月1日起,上海调高了住房公积金的缴存基数,月缴存额上限从854元提高至938元,下限也从64元提高至70元。有观点认为,这一政策调整意在鼓励普通老百姓自住购房,而且确实会起到一定的促进作用。

  市场人士亦指出,过去一年以来上海楼市行情不佳,房价呈下跌趋势,本轮调控令市况更差,是维持稳定还是继续打压?政府自然颇费踌躇。易居分析师叶颖甚至大胆判断:“政府不会出台更为严厉的调控细则。”

  然而,据《中国经营报》记者了解,在最近一次房地产业内部座谈会上,上海市房地局一位官员曾表示,“十一五”期间,预计上海住宅的总需求约为1.2亿平方米左右,但光是目前市区已出让的存量土地,按规划就可以建成1.5亿平方米的住宅——换句话说,未来市场总量供过于求的情况,会更趋严重。

  面对如此复杂多变的市场形势,看来地方政府也需要权衡和抉择。(王其明)

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